房价|光谷凉了？你敢抄底吗？新希望|楼市

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原创木人言米宅武汉

经历3次集中开盘后，光谷从小甜甜变成了牛夫人。

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8月22日，在楼市新政与疫情影响叠加下，光谷第三次集中开盘。结果可用一句话概括：
知道不会太好，但没想到这么惨。
5月29日首次集中开盘， 6个项目3个日光。 6月26日第二次集中开盘， 7个项目6个日光。 8月22日第三次集中开盘， 6盘的最高去化仅65% 。

虽然已有心理预期，第三次集中开盘的惨淡程度，还是出乎预料。

有多个项目在开盘前公开了意向登记人数。美的雅居乐云筑的登记人数为0 ，开盘认购套数也几乎忽略不记，在本次集中开盘中毫无存在感。
武汉城建光谷龙山湖是光谷房价曾经的天花板、仅有3人登记。南山地王隔壁的恺德光谷熙园，也只有12人登记。
【房价|光谷凉了？你敢抄底吗？】开盘后，这两个项目靠现场认购，将去化率拉到50%左右。但是你懂的，抹不掉那份大写的尴尬。
第三次集中开盘的去化最差，但是涨价盘占比、平均涨值、最高涨值，却创了新高。

涨价不是去化差的主因。而是开发商预判到光谷会横盘，于是乘市场热度未消，涨一波价。
一旦成交量持续下行，市场观望情绪加重，就会失去涨价的操作空间。而且，涨上去的价格，可以转化成特价盘和各种优惠折扣
对开发商来说，现在涨价，进可攻退可守。
开发商已经为市场由热转冷做好了准备。难道你还要固执地认为，光谷房价会一路上涨吗？

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在市场的关键转折点，房价“天花板”的动向，会产生一系列传导效应。
光谷龙山湖是光谷的总价天花板，千山凌云和翡丽天玺是单价天花板。光谷三大天花板，首次同时在集中开盘亮相。此前两次集中开盘，均价超过25000的只有正荣紫阙台。
其中，千山凌云和翡丽天玺是本次惟二的去化超60%项目。因为光谷的优质改善盘少，这两个项目的地段、配套和前期品质呈现，都比较突出。
而且，这两个项目的总价区间控制很好，最低总价在370-390万区间，最高总价控制在500万左右。
这也是翡丽天玺均价仅涨318 ，千山凌云价格持平的原因。
如果均价上涨导致最低总价超400万，最高总价远超500万，会筛掉一大批总价承受力不够的客户。还会和光谷龙山湖形成竞品，导致客户流失。
所以，光谷龙山湖均价大涨3940元，升至25000元/平，最高兴的应该是千山凌云和翡丽天玺。
我有一个朋友，在光谷龙山湖涨价前，刚买了一套230户型。他就是在光谷龙山湖、千山凌云和翡丽天玺3个项目之间三选一。
朋友的逻辑是：如果总价能承受，精装单价21000 ，折算毛坯单价18000左右，光谷已经很少有。这个单价区间，主城滨江也难买到优质项目。
如果光谷龙山湖，实打实的涨到25000 ，对有总价承受能力的客户，主城有很多可选择的项目，性价比大不如前。当然，前提是实打实，而非噱头。

房价|光谷凉了？你敢抄底吗？

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