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杭州|负债率高达98.5%，表面风光的房企为何都是负债累累？( 二 )


全球知名评级机构标准普尔认为 ， 发展中国家的合理资产负债率水平为50% 。 根据2020年中期数据：绿地控股资产负债率88.5% ， 融创中国86.6% ， 中国恒大86.2% ， 万科83.9%……
最高的是北大资源：98.5% ， 这说明公司账上的每100块钱 ， 仅有1.5元是自己的 ， 剩下的98.5都是借的 ， 而这种现象是由房企的经营模式决定的 。
以万达为例 ， 重资产占比相当重 ， 而且这些重资产的运营全程都要由万达集团一家企业来承担 ， 从筹资、拿地、建造、招商、运营管理都是独立完成的 。
而所有的前期目的都是为最终商品房的交易成功而服务 。
而为了前期拿地阶段的话语权 ， 房地产商会先以银行贷款的形式尽可能多地在银行手中获得贷款 ， 最终获得土地的竞价权 。
买了地之后 ， 经历漫长的建造周期在接近完工之时就开始预售 ， 从购买者那里回笼资金 ， 一部分用以偿还之前的银行债务 ， 但更大的一部分则会用于接下来的拍地建房之中 ， 周而复始 ， 因此负债率也会不断增长 。
倘若银行贷款减少或者是房价下跌 ， 等待房地产的又会是何种命运？
从经济学的层面来讲 ， 在房地产行业 ， 财务杠杆系数居高不下的问题现状一直存在且得不到改变 ， 2007-2018年A股上市公司平均财务杠杆系数维持在140%上下 。
房地产企业通过财务杠杆利用有限的资金撬动整个企业资金需求且因此带来更多收益 ， 使用股东的收益不断提高 。
债务融资使得企业只需要按时偿还给债权人本金与利息 ， 无需共享税后获得的收益 。

所以如果息税前利润率大于企业债务利息率 ， 那么当企业债务资本带来的收益高于债务资本负担的利息费用时 ， 杠杆收益随之产生 。
简单讲 ， 企业在借入100元后 ， 产生的收益在偿还100元本金和利息后 ， 还大赚了一笔 ， 这就是杠杆收益 。 当财务杠杆越高 ， 就可以实现借入少量资金带来高收益的效果 。
而且支付债务利息还可形成税盾 ， 减少房企的企业所得税 。
但是这一是一把双刃剑 ， 刀剑上的舞蹈王健林懂得、孙宏斌也懂得 ， 但在行发展的现行条件之下 ， 他们不得不走 ， 但持续性的高负债高杠杆也会触发财务危机 ， 使得企业债务偿还风险高、资产获利能力低、再融资压力大 。
房企未来多挑战 ， 静观其变
“三去一降一补”的推出 ， 对房企来说无疑是新的阶段挑战 。
对于深耕在国人思想里的房子情节 ， 体现了每个中国人对安全感与归属感的渴求 。 或许重男轻女的这一历史遗留问题 ， 在房价面前会渐渐暗淡 。
未来房地产行业是何走向 ， 等待需要时间给予答案 。
作者：马克

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