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房地产|中国房地产在做“群体性免疫”

来源： 风财讯
电影《大空头》的最后，濒临倒闭的华尔街巨头们，终于转危为安。
代价是美国政府花了1万亿美元救市，另外几万亿美元的损失，则转移到美国纳税人的头上。
所谓“众人拾柴火焰高”，金融巨头们逐渐确信，即便再玩脱一次，政府或许还会来兜底。
原著里迈克尔?刘易斯不禁发问——
If you make stupid decisions, you can still be rich. What is the probability of making the right decision?
当然，这种剧情发生在美帝。
文 | 王婷婷
几个核心观点——
1、 房地产正学着给经济“松绑”；
2、 坏了的企业可以死，只是不能伤及无辜；
3、 保交付是底线，花多长时间取决于当地政府的钱包；
4、 投资人解套看老板人品；
5、 救市之心不可有、求生之心不可无；
6、 房价不狠涨，是民意； 房价不大跌，也是民意；
7、 美元债还值得玩，但它是优等生的游戏。
关于房地产——
给中国经济“松绑”
房地产是中国的支柱产业之一，影响上下游万亿融资、数百万就业、7%的GDP…的确很重要，但这不是某个企业，而是整个行业。
经历了2020年的压力测试，中国经济对房地产风险的耐受力，明显提高。
中国人民银行最近的银行压力测试表明，如果房地产开发贷款的不良贷款率上升15%，抵押贷款的不良贷款率上升10%，那么4015家银行的平均资本充足率将仅略有下降，从14.4%降至12.3%。
2.1个点，规模很大了，但不至于颠覆什么。
还有一点，截至2021年上半年，房地产全行业住房抵押贷款仅比2020年底增长2%，增速在放缓。
尤其在2021年1月监管新规发布后，银行的住房抵押贷款和房地产开发贷款增速放缓，更为明显。
让房地产给经济“松绑”，势在必行。
关于企业——
坏的可以死，但不能伤及无辜
中国的房地产企业，也没有一家能够真正做到“绑架谁”的程度。
一不能绑架市场。
根据惠誉测算，2020年，恒大的市场份额在4%左右。
房地产始终不可能达到互联网一样的集中度，发展了200多年的美国房地产，最大房企帕尔迪的市场份额也就5%左右，这是一个相对有地域结界的行业。
二不能绑架银行。
恒大的1.9万亿负债，它和明面上的最大债主——银行，到底有多少牵连？
截至2021年底，恒大通过信托贷款获取来自银行的贷款和债券敞口，以及表外理财产品，从这些领域获取的负债约为5720亿元。
另外开发商的应付款额为6670亿元，这是银行间接与某大的供应商产生的关联。
当然这种规模，有能力拖垮一些小型银行，因为风险敞口较高，不良贷款大幅增长可能让一些小型银行、农商银行无力抵挡。
但我国金融机构截至今年6月末的房地产贷款50.8万亿元，对比地产金融大盘子，还是相形见绌。
银行是房企的生命线，但银行的生命线却不是房企。
关于购房者——
保交付可期 等多久看地方钱包
雷曼兄弟的倒闭不是问题，但雷曼兄弟不能作为“第一张多米诺骨牌”倒闭。
相比恒大，国内并不是没有更棘手的案例，诸如海航、安邦…每一个都曾让人担忧。
但就像钟伟说的，政府并不担心大象死亡，甚至能给它“临终关怀”，让它无痛死亡。
“坏了的企业可以死。只是不能伤及无辜。”
所以很多人担心的不是恒大的处理，而是恒大问题的传导效应。
至少在很多经济学家看来，传导影响应该是可控的。
房地产和银行、投资公司相比，是有土地的，无论值钱多少、都比虚拟资产更让人踏实。
只不过事有轻重缓急。相比房地产行业内的评级信誉问题、发债影响，对违约房企的问题解决，第一要义是保证项目交付问题。

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