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房地产|中国房地产在做“群体性免疫”( 三 )


渣打银行执行长说，中国政府不会允许有关困境地产商中国恒大集团的动荡演变成一场系统性危机。
IMF在半年度金融稳定报告中说，如果对金融系统问题按兵不动，可能带来更多压力。料中国有能力解决恒大问题惟危机有可能升级。
它们的呼声，和前几天美国布林肯“要求中国采取行动”的喊话如出一辙。
果然是经过了多次金融风暴演练，“里应外合”地浑然天成。
不禁让人想起1998年的亚洲金融危机。
马来西亚前总理马哈蒂尔就描述说，“当我们准备发行债券渡劫时，穆迪下调了评级，让我们在国际金融市场借不到款。” 无预警，直接下调了多个东南亚国家的评级，在动荡的市场中很多国家无计可施，危机加剧。
在1998年的俄罗斯危机、1999年的巴西危机、2000年的土耳其危机、2001年的阿根廷危机，三大评级机构都有相似操作。
这一次，中国官方的态度很明确。
赵立坚称，中国一贯采取负责任的宏观经济政策，致力于推动高质量发展。中国经济近年来已成为世界经济增长的重要引擎和稳定器，贡献率连续多年保持在30%左右。
这背后是信心，坚持的信心。
如果给受影响企业过多支持，中国可能被视为在经济去杠杆方面开倒车。
救市之心不可有、求生之心不可无。
关于放松论——
房价不狠涨不大跌都是民意
原则要坚定、身段要柔软。
所以面包会有的，曙光也会有的。
10月9日，哈尔滨住建局联合8个部门，发布了稳定楼市的16条政策。地产销售们直呼解渴，因为他们已经煎熬了快两年。
国庆期间，广州、深圳、杭州、宁波、益阳等地部分商业银行，首套房贷利率有所下调。
虽然这一方面因为银行二季度时考核要求，所以减少了房贷投放，三四季度银行的房贷额度紧张情况，会正常有所缓解。但很多人也嗅到了，绝大多数房企靠年底抢收，房贷政策方面可能会在全国出现一些宽松迹象。
但一切都来得非常小心翼翼。
10月6日晚，趁着国庆的劲头，苏州某楼盘直接打骨折，从2.4万降到1.7万开盘，引发连夜抢房，现场很疯狂，数量警车现场指挥交通。
但第二天，该楼盘就遭老业主集体维权，反对降价。
毕竟房价不要狠涨，是民意；
房价不能大跌，也是民意。
关于海外债——
曾经靠算账、如今看人品、未来拼家底
房地产近几年的资金来源比较简单，大部分是银行，非银主要是信托和海外债。
信托，已经在2020年存量封顶，发行额只降不升，也很难发新。
海外债逐渐占了C位。到2020年，即使海外债规模已经同比下降21.4%，但当年海外债规模依然达到4500亿元，整个房地产的信用债发行规模也就6064亿元。
但海外债成本渐高，已经持续了很多年。因为2015年底之后汇率优势缩小，老外又总担心内房企违约，所以利率一直不低。
只不过中海、招商、华润等这些企业，依然能够发到3%左右的海外债，他们的优势越来越大。
而且稳健的头部国企，可能吃到下一波汇率红利。
因为过去的十年，美元对“一揽子货币”贬值了30%，从现在开始的5年-10年，美元对人民币也一定是贬值的，毕竟美元的通胀在倍级增长。
人民币拿去海外换美元，汇率收益是在提高的，仅仅来自汇率的贴补就能实现1-2个百分点，这直接就是钱啊，是降低的资金成本。
但并不是每个房企在海外上市的都值得发。
现在一些还有2-3年到期的海外债，市面上已经打了六七折，倒推算过来，发行利率(成本)已经达到了10%、15%以上。何况违约后一度被打骨折的恒大、蓝光等债，违约债券越多、兑付难度越大。

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