房地产|中国房地产在做“群体性免疫”( 二 )
因为这涉及消费者的信心和普通家庭利益。
这是为何花样年对境外债违约躺平了，但对交付下了军令状——有些人，基因里就分得清“主次矛盾”。
其实也是因为，与项目公司相关的债务通常是可控的。
就像标普分析师林俊熹说的，地方政府的恒大敞口是非常低的。即便是在恒大销售占比12%的大本营广东省，后续影响也会有限。
所以，地方政府有能力把任务设置为“帮助完成这些企业的项目出售、交付”。
恒大的项目，根据中指院统计在全国大概1322个，其中在售、成交未竣工的项目主要分布6个省份。
可以发现，最早流出处置指导文件的，也就是这些地方——广州、贵州、济南等城市，细化到区县，分级处理各自辖区的恒大项目。
为保交房，一些地方允许恒大项目的接盘方，直接把抵押物给买房者备案，把房贷变成信用贷。
只要上级确定问题需要解决，这些问题落下去，就无论如何都会解决。
各找各妈、各管各娃。
这种时候，民企相对不太管用。
因为行业融资紧张，而且大多数接盘都是民企算不过账的，所以民企作为潜在收购方，并没有什么优势， 这里是国资的战场。
（就算某些看起来是民企接盘，其实背后也是组合出资，里面真正有主导权的是谁，还要打一个问号。）
地方财政往往没有那么多预算外的支出资金，所以这种事，还是得靠国企，尤其是城投类国企。
可能很多人注意到，上海、北京、武汉的第二轮土拍，基本都是城建、城投类公司的盛宴。
也不是所有地方的城投都有钱。
根据中国区县城投联合会2021年统计，TOP100位的区县城投公司的平均营收也就在58.06亿元，规模普遍较小，平均负债率为59.74%，倒也不低。
中国经营报援引某农商行人士观点指出，当地恒大一个项目，评估的资金缺口在10个亿。照此来算的话，地方城投能救多少个？
所以倒不全是因为城投有钱，只是他们这时候出马，风险更可控，也有兜底。
再不济，每一级政府还有应急资金嘛。
那么回过头来，对于单个项目的交付，问题解决与否、交付时间长短，不取决于恒大们，而 取决于当地城投和当地政府的钱包。
关于投资人——
考验股东人品的时候到了
一定程度上，国内的购房人，享有体制的红利，但投资人不一定有。
债权人还是会尴尬一些。
来自惠誉对“中国企业违约后进展”的统计，自2018年起境内外共157家违约发行人，近半数的重整仍未取得实质性进展。
超过6成的企业破产重整后，大部分仅给予债券持有人1/3或更少的回收率，一些回收率甚至不足10%。
一方面因为在国内，保障就业及社会稳定，永远是地方政府的优先目标。
另一方面嘛…用最近某通电话会上CFO的话，“我觉得我的职业生涯差不多将要结束了。现在我们才发现，债务的重组将会成为常态，债务的偿还将会成为个例。”
“信用债原来不是看信用，是看人品。”
但是先债后股，和股东相比，债权人还是能平复一下心情。
其实到最后，啥都不怕，就怕大股东和发行人转移资产，一面躺平、一面掩护撤退。
最近有一家悬崖上已经违约的企业，频繁的集团内股权转移，就很值得引起警惕。
总而言之，考验人品的时候到了。
关于导向——
救市之心不可有、求生之心不可无
最近海外评级异常激动。而且最先对内房企动手的，永远都是“三大家”。
标普、穆迪、惠誉，可能内部竞争也很激烈吧~
（来源电影）
“三大家”说，恒大问题可能产生广泛影响，已经加剧了开发商之间的信贷两极分化。
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