工地|9月房价数据出炉！市场真凉了吗？几点启示( 二 )
三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.2% ， 降幅比上月扩大0.1个百分点 。
同比方面 ， 各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅 ， 也是持续回落 。
2、单月销售下滑 ， 但有边际改善
根据此前国统局数据 ， 杠杆地产注意到：
第一 ， 单月销售面积下滑 。 9月全国商品房销售面积16139万平米 ， 同比下滑13.2% ， 相比2019年下滑6.9% 。
实现销售金额15748亿 ， 同比下滑15.8% ， 相比 2019年下滑2.3% 。
图表来源|东方证券（特此感谢）
第二 ， 单价下滑 。 东方证券计算9月销售均价为9758元/平米 ， 同比下滑3.0% ， 环
比下滑3.0% 。
1-9月累计销售均价10342元/平米 ， 同比增长4.7% ， 相比于1-8月的累计销售均价下滑0.8% 。
第三 ， 销售情况边际改善 。 也不都是下滑的消息 ， 比如 ， 光大证券计算 ， 9月 ， 商品房销售面积1.61亿平米 ， 单月同比下滑13.2% ， 8月下滑15.6% 。
同样的 ， 商品房销售额1.57万亿元 ， 单月同比下滑15.8% ， 8月下滑18.7% 。
商品房销售均价9758元/平米 ， 单月同比下滑3.0% ， 8月下滑幅度为3.7% 。
图表来源|光大证券（特此感谢）
东、中、西、西北的数据 ， 杠杆地产就不挨个列举 ， 总之 ， 9 月销售总体边际回暖 。
不过 ， 东部与中部回暖幅度较大 ， 西部地区销售同比延续回落趋势 ， 销售面积与金额同比降幅分别扩大 ， 区域结构分化加剧 。
第四 ， 2021年总体销售可能不会差 。 亿翰智库认为 ， 由于前9个月销售金额 ， 已达到13.5万亿元 ， 如果10-12月月均销售金额达到1.3万亿元 ， 则2021年销售金额将再创新高 。
通常情况下 ， 房企在第四季度销售业绩占比更高 ， 并且2019年和2020年第四季度的月均销售金额分别是1.4万亿元和1.5万亿元 ， 因此全年来看 ， 预计销售金额仍将维持在 17万亿元以上 。
第五 ， 所以杠杆地产要说 ， 2021年房地产没有想象中差 。 考虑到央行表态软化、中房协也开座谈会了 ， 且2022年总要习惯性给一波房地产小周期 ， 2022年房地产也未必就更糟 。
倒霉的 ， 主要是那些杠杆高、管控差的房企 。
3、开工投资和资金面压力会让房企分化加剧 ， 选靠谱公司的房子很重要
研判2022年房价或者走势 ， 从企业端来看 ， 可能有一定价值 。
第一 ， 2022年可售的房子面积 ， 可能会有异动 。 9月房地产新开工面积为17442万平米 ， 同比下降13.5% ， 与2019年同期相比 ， 下滑15.2% ， 累计新开工15.3亿平米 ， 同比增速持续下滑 。
图表来源|东方证券（特此感谢）
第二 ， 9月房地产投资同比减少3.5% ， 对房企未必是坏事 。 9月地产开发投资额为14508亿元 ， 同比减少3.5% 。
图表来源|光大证券（特此感谢）
第三 ， 房企资金面持续收紧 ， 个人按揭贷款总体也较严 。 1-9月 ， 房地产开发企业到位资金合计15.1万亿元 ， 同比增长11.1% ， 但是增速较8月末下降了3.7个百分点 。
亿翰智库总结 ， 从结构看 ， 国内贷款同比继续负增长 ， 且降幅扩大 。
自筹资金虽然同比为正 ， 但是杠杆地产注意到 ， 速度放缓 。 经营性资金中 ， 定金及预收款同比增速放缓至 25.6% ， 个人按揭贷款同比增速 ， 进一步放缓至10.7% 。
图表来源|亿翰智库（特此感谢）
2021年1-9 月 ， 房地产开发企业到位资金具体情况如下：
国内贷款18770亿元 ， 同比下降8.4%；
利用外资59亿元 ， 同比下降36.9%；
自筹资金47212亿元 ， 同比增长6.1%；
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