资产|“三线”均超出阈值，光明地产难掩高举债扩张隐患
花朵财经原创
遥望2021，多少房企毁于高举债，死于资金流断裂。眼见危机林立的一幕，如今不少房企已掀起“活下去”的保卫战。
但从迅猛扩张到紧急换挡刹车，因大象难转身已有不少房企轰然坍塌。
如今在百亿债务压顶下，被誉为上海崇明岛“地主”的光明地产，频繁传出出售旗下资产，自然而言的也让这家百强房企备受关注。
由于脚踩“三条红线”，发展至今，对光明地产而言，如何化解这场存货高企、债务压顶的危机，不免令人担忧不已。
梦太大，易乌云盖顶作为一家自带“光明”的上市房企，在光明地产的公司官网上，高高悬挂着“光明地产，筑亮新生活”的几个大字。
通过在房地产行业精耕数十载，目前光明地产的开发足迹也已遍布上海、江苏、浙江、山东、广西等全国十二个省份，并于2014年借壳海博股份实现上市宏图。
2018年，光明地产甚至再次立下雄心壮志，号称要在未来三年冲击500亿元销售目标。可如今三年之约已过，光明地产不仅未能如愿实现当日之目标，反而头上多了不少乌云的笼罩。
据克而瑞数据显示，2018-2020年，光明地产的销售额分别为244.59亿元、266.4亿元、326.68亿元。尽管销售规模在增长，但距离公司提出的目标，依然存在不小的差距。光明地产甚至因此被困在了百亿债务里。
债务方面，2018-2020年，光明地产的负债总额从613.08亿元上升到了736.00亿元，资产负债比率从82.38%上升到了83.43%，这一数值要远高于2017年时公司的负债总额432.78亿元及79.92%的资产负债比率。
而截至2021年6月30日，光明地产一年内到期的非流动负债为52.89亿元；短期借款较2020年末增长30.37%至146.01亿元，但公司账面货币资金仅有108.43亿元，资金缺口压力不言而喻。
勇猛拿地，致去化压力走高光明地产在“房住不炒”过程中，选择逆势扩张，很可能是致使光明地产扩张并无过好表现，反而债务承压的重要缘由。
恰逢2018年，国内房地产市场进入了发展新常态。从2018年至2020年，国家始终坚持“房住不炒”的监管主基调，不走刺激房地产以发展经济的老路，国内房价整体没有再出现过快大幅上涨的现象。在房市降温期间，万达甚至还出现了频频卖资产自救。
然而彼时光明地产却表现异常活跃，在多个城市攻城略地。2018-2020年，光明地产新增土地储备分别为144.52万平方米、192.09万平方米、63.16万平方米。同期，公司存货值分别为468.23亿元、611.37亿元、604.29亿元；存货占公司总资产比分别为62.91%、70.68%、68.49%。
这也就直接导致了光明地产面临较大的去化压力。根据公司公告显示，2018年至今，光明地产已发布四次关于计提存货跌价准备的公告。而2018-2020年，公司房地产板块计提存货跌价准备分别为7.66亿元、2.52亿元、3.71亿元。
同一时期，公司的归母净利润也在连年下降。2018-2020年，公司的归母净利润分别为14.18亿元、5.18亿元、1.07亿元，同比降幅分别为27.17%、63.45%、79.38%。计提存货跌价准备对公司的影响程度可见一斑。
同样大幅下跌的还有公司的销售毛利率。截至2021年上半年，光明地产销售毛利率为12.33%，较2020年底的19.19%下跌6.86个百分点，且2019年公司的销售毛利率还高达32.06%。
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