税后|套现78亿，这家国企有个好“房托” 越秀地产

??文/乐居财经杨宏彬
??“无论是与越秀地产还是第三方，不排除未来半年或一年会收购新的项目。” 越秀房托董事长林德良曾在公司的中期业绩会上说过。
??然而，业绩发布会过去仅两个月的时间，越秀房托的新项目就出现了，而向其提供项目的，依然是越秀地产。
??10月24日晚间，越秀地产(HK:00123)发布公告，拟向越秀房地产投资信托基金（下称“越秀房托”）出售GainForce Investments Ltd 100%的股权，交易金额高达77.93亿元。此次交易是通过越秀地产的全资子公司城市建设开发集团与越秀房托的子公司Yuexiu REIT 2018 Company Limited完成的。
??出售Gain Force Investments Ltd，实际上越秀地产将项目移送至越秀房托。公告指出，Gain Force Investments Ltd间接持有越秀金融大厦项目权益。该项目是广州十大摩天大楼之一，总建筑面积为21万平方米，包括地上68层大楼以及827个地下停车位的4层车库，在交易完成后，越秀金融大厦将归属于越秀房托。
??房托“凑钱”接盘
??出售该笔资产，越秀地产似乎是早有谋划。今年7月，便着手于越秀金融大厦股权架构的重组。
??据了解，越秀金融大厦是由广州佳耀、广州晋耀、广州景耀以及广州誉耀四家公司持有，而这四家公司均是由越秀地产的全资子公司广州城建开发直接持股。
??7月9日，越秀地产先通过普通合伙人及有限合伙人成立有限责任合伙企业，后再由有限责任合伙企业设立了广州创盛、广州弘盛等4家境内公司。9月2日，广州佳耀、广州晋耀、广州景耀以及广州誉耀被分别移到这4家境内公司下。
??而这些所有公司的股权则归入Gain Force Investments Ltd。挪移之后，越秀金融大厦的股权层级也变得更加复杂。出售越秀金融大厦，演变成了出售一个“目标集团”。
??根据公告，“目标集团”于2019年与2020年的税后净利分别为2.1亿元与1.61亿元。截止2021年6月30日，其税后净利为8336万元，净资产约为69亿元，据此，接近78亿元交易价则约溢价13%。而截止2020年8月31日，“目标集团”的估值约为80.3亿元，据此，交易价则约折让2.9%。
??然而，78亿元并不是一笔小数目，截止6月30日，越秀房托账面上只有约18亿元，兜里钱不够，只能想办法“凑”。公告显示，将通过供股以及银行贷款支付部分款项，分别为32.6亿元以及38.28亿元，剩余部分由内部资源拨付。
??这一出售事项将给越秀地产带来大量的资金。预计录得除税后收益约13.66亿元，而越秀地产的总资产将减少24.38亿元，而净资产预计增加约13.66亿元，因此，出售完成后，越秀地产的资产负债水平（净负债除以资产净值）预计将自 49.8%下降至40.5%。
??截止2021年6月末，越秀地产的现金及现金等价物约400亿元，较年初上升7.2%，剔除预收账款的资产负债率为69.4%，净负债率为49.8%，现金短债比1.8倍。
??项目“输送”通道
??越秀地产表示，此次出售越秀金融大厦有助于施行公司长期企业战略，通过与越秀房产基金采用的互动和资本有效模式，在增长和稳定之间创造和维持可持续平衡。
??据了解，越秀地产与越秀房托之间的互动模式之一，是越秀地产专注发展和培育商业投资物业，被选中的商业地产物业在由越秀地产进行开发招商后，出售给越秀房托。
??据业内人士分析，双方这样合作模式，好处在于越秀地产可以充实回笼自身资金储备，越秀房托则能够针对物业进行更为成熟化的商业运营。而作为越秀房产基金单一最大基金单位持有人，越秀地产将继续享有该物业以及越秀房产基金的收益。
??2012年，越秀房产基金以134.4亿元向越秀地产收购坐落于羊城珠江新城CBD的广州IFC，即广州国际金融中心，其中包括88.5亿股权代价、45亿元开发贷款及0.9亿元股东权益。

税后|套现78亿，这家国企有个好“房托”

推荐阅读

排骨鸡手锅的做法

怎么查车辆什么时候生产的从哪里看汽车的出厂日期

矢量图与位图有什么区别各自是什么意思

孩子撒谎孩子胆怯说谎怎么办

人类为什么需要保护动物

上饶哪些药店可以买退烧药？

助力油壶盖为什么有个窟窿助力油壶盖子掉了怎么办

什么是中位数中位数的定义

捷途x90用了什么发动机

《侠客风云传》简单武功搭配心得分享攻略

汽车起动机坏了怎么修汽车起动机不转怎么检测

1000内手机性价比最高性价比最高的千元机

贪玩蓝月帮会资金怎么长,你也不算玩过贪玩蓝月

必兮相语若兮相言是什么意思

宝马dme是什么模块

梦见新娘穿红色衣服结婚