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昆明|独家|“云南王”俊发全国多地裁员 区域房企的形势考验

昆明|独家|“云南王”俊发全国多地裁员 区域房企的形势考验

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(来源|风财讯 作者|陈文莉 王婷婷)
近日 ， 风财讯从昆明地产圈获悉 ， 俊发集团在昆明进行裁员 ， 比例约30% 。
同时 ， 风财讯了解到 ， 俊发集团在着手组织架构调整 ， 尤其9月以来 ， 对客户数据中心等辅助性部门 ， 进行了合并、调整或清理 ， 带动了一些高管的离职和变动 。
或受这一波调整的辐射 ， 不止俊发大本营昆明 ， 消息称俊发佛山也在裁员 ， 裁掉的比例接近70% 。
今年10月也有多个自称“俊杰生”（俊发集团管培生）的网友在某社交平台发帖爆料称 ， “今年俊发的裁人目标是裁掉50% 。 ”“截止10月11 ， 新俊杰150人已经60+强制转营销岗 ， 不然就辞职 。 ”

（知乎多帖截图)
接踵而至的裁员消息之下 ， 外界不得不审视被称为“云南王”的俊发集团 ， 到底身在怎样的处境？
超50亿资金缺口 还债压力大且急
俊发集团的资金 ， 紧张吗？
客观而言 ， 短期资金压力和偿债压力不小 。
根据企业预警通披露的“俊发集团2021年中报”数据 ， 上半年俊发的货币资金66.12亿元 ， 但其仅短期借款和一年内到期的非流动负债两项 ， 就有约116亿元 。
超50亿的短期资金缺口 ， 不是小数目 。
举个例子 ， 就算俊发系的物业公司“七彩服务”今年成功上市 ， 去年以来物业公司上市募资额 ， 大多数都在10亿港元以下 ， 募资超20亿的屈指可数 。 对比可见差距 。

更重要的是 ， 这次的资金压力 ， 大、急、险 。
风财讯获取的一份明珠广盈债券项目资料显示 ， 俊发集团在2020年12月31日的有息负债为441.4亿元 ， 短期有息负债为103.64亿元 。
对比上述2021年中报数据 ， 半年间短债规模 ， 已经达到过去一年的量 。
大量增加的短债中 ， 多数是“频繁发信托产品、做质押股权”换来的 。
根据企业预警通统计 ， 2020年俊发的股权出质融资超过10亿元 。 而在2021年前九个月 ， 俊发的股权出质融资已经超过35亿元 ， 是过去一整年的3倍多 。
通过发行信托产品获取的大额融资 ， 往往伴随高担保、高质押 。
据风财讯盘点 ， 俊发集团2020年发行的几笔集合资金信托计划 ， 如“佳园400号”“佳园426号”“银杏2023期”抵押率都不低 ， 分别是评估净值的65%、65%、54.33% 。
兑付顺位是抵押项目的销售俊发集团的经营收入处置抵押物 。 这意味着 ， 一旦项目流转不畅 ， 将直接由母公司俊发集团承债 。
YY研究曾预警 ， 在俊发昆明住宅去化率尚可的同时 ， 要关注大量的百万平大型楼盘、涉及商住公寓产品项目 ， 该类产品销售跨度较长 ， 造成尾部期房去化缓慢的风险 。
实际上 ， 2020年初 ， 俊发也曾试图发行“底层资产为物业信托受益权的ABS” ， 但最终未能获准 。
非银是房企融资的重要补充 ， 无法打开更多好的融资渠道 ， 就只能通过环环担保、层层质押 ， 做非标信托融资 。
大本营销量、土储大幅下滑
造血能力不足
资金的流转不丝滑 ， 根源往往还是在“造血能力”不足 。
克而瑞统计显示 ， 2021年1-9月 ， 俊发地产的操盘销售金额为360.2亿元 ， 比去年同期减少了44亿元 ， 排名降低了6个位次 。
尤其是在大本营昆明 ， 2021年前三季度俊发地产在昆明的流量金额为140.79亿元 ， 同比去年的222.14亿元 ， 下滑了37% 。
更值得注意的是 ， 俊发地产身上的“后劲不足” 。
2020年 ， 俊发地产的土地规模大幅下降 ， 创造了过往四年的最低值 。

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