面包|手握1471的现金，还有25万亩的地皮，它才是中国隐形的地产之王
说到中国之王，很多人会提到碧桂园，甚至说到融创。不过在恒大出了这么大的问题之后，很多人才发现，稳健才是地产的主旋律。说到稳健，龙湖肯定是第一，不过龙湖虽然稳健，但是规模不够大。
做地产就是要做到又大又稳，那么可以同时做到这两点的公司，也就只有万科了。万科最近股价七连跌，跌破了18元的大关，上市多年来第一次市净率跌了1。万科每股的净资产有19元多，而股价最近却跌到了17元多。
有人形容万科是跌到了破产价格了。那么万科股价为何会大跌呢？第一个是房产税的出现，房产税确定之后，引发了市场对房地产市场未来前景的担忧，于是万科的市值就一直下滑了。随后万科公布了第三季度的财报，利润继续下滑，所以股价就进一步下滑了。
事实上很多人并不了解房地产公司的真正内幕，房地产公司的营收跟利润都是滞后的，现在卖出去的房子，必须要等到交房之后，才会算成真正的利润，换句好话说如今的利润反应的不是最近的业务情况，而是两三年之前的情况。
在房地产公司的财报中，有一个科目叫做已售未结资源，这个项目是什么意思呢？这就是已经卖出去，但是还没算到营收跟利润里面的资源。这也是被看成房地产公司的蓄水池。很多房地产公司为了粉饰财报，就提前结算，这样就可以从蓄水池里面把资源拿出来，让财报更加好看。那些激进的房地产公司没有一家不是这样做。
万科却是一个例外，别人拼命往池子里面舀水出来，万科是拼命往里面加水。2020年末期，万科的已售未结资源是6892亿元，到了今年第三季度末，这个数据又增加到了7732.9 亿元。换句话说万科随时可以把这7732.9亿变成营收，然后大大提高公司的利润。
事实上万科根本就是在藏拙，这家公司如今是成为了隐形地产之王。大环境正在改变，而这个改变不是从今年开始的，而是从两三年之前就开始的。红利时代早就过去了。李嘉诚在2012年就察觉到，万科也是从王石时代就发现了。万科早就在做准备了。
万科目前手里的现金储备就高达1471亿，万科的市值才2千亿左右，但是他们的现金储备就1471亿，更不用去说万科的高达25万亩的土地储备了。过去几年万科在拿地上一直比较保守。
事实上这个时候保守才是对的。房地产公司跟土地的关系就好像面包跟面粉的关系一样。从你买入面粉开始，到生产面包这中间有一个时间差。如果你是高价买入面粉，但是到你生产出面包的时候，面包行情下滑了，那么你就会亏钱了。
事实上过去面包行情一路上涨，掩盖了很多房地产公司的问题，很多公司都是粗款式发展。万科早就说了，过去是得益于政策红利，未来拼的就是管理水平了。万科目前的现金短债比、净资产负债率都非常优秀，而且越来越好。事实上这个时候利润下滑根本不需要担心，如果要上涨，只需要万科到池子里面多拿一些利润出来好了。
【 面包|手握1471的现金，还有25万亩的地皮，它才是中国隐形的地产之王】最重要是扛过去这个行业调整周期。很多激进的公司都会在这个调整周期中死掉了，而这些公司死掉了之后，有助于面粉价格的平衡。整个市场重新达到一个平衡的状态。
很多人担心未来面包的价格会下跌，这会影响房地产公司的业绩，其实好的房地产公司根本不需要担心，因为房地产公司永远赚的是面粉跟面包中间的差距，面包价格跌了，面粉的价格也就跟着跌了。另外衣食住行这四个需求，任何时代都不会改变，只要有人就需要房子，所以这是一个永远不会过时的行业。
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