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银行|年底，房企迎来集中援助？银行、外资轮番输血，土地财政“让利”( 二 )


这意味着 ， 土地财政再次给房企“让利”了 。
在八月中旬 ， 蓝白给大家解读过 ， 天津、青岛、福州、杭州多个城市相继暂缓第二轮集中供地 ， 背后是自然资源部对核心城市的土地出让政策调整 。
除了单宗住宅用地溢价率不得超过15% ， 还有不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价 ， 到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式确定竞得人 。
降低溢价率 ， 意味着从根本上降低了地价 ， 相当于地方卖地收入“让利” ， 用超低的溢价率 ， 附加竞政府产权比例面积、竞配建人才公租房面积、投报高标准商品住宅建设方案等环节 ， 再通过新房限价稳住房价 ， 从而达到稳定房地产市场的目标 。
地价是“面粉” ， 房价是“面包” ， 开发商拿地、盖房、卖房、回款、再拿地 ， 他们把面粉加工成面包 ， 面粉贵了 ， 面包价格水涨船高 ， 面粉的进货价便宜了 ， 卖出去的面包价格自然也会更低 。
这一次 ， 第三轮供地再次降低拍地门槛 ， 是土地财政的又一次“让利” 。
没办法 ， 再任由房企资金面危机继续扩大 ， 是包括银行、购房者、地方财政都不能承受的后果 。
对银行来说 ， 今年越来越多的巨型房企爆雷 ， 坏账向金融体系蔓延的风险不容忽视 。 有两个大行6月末房地产业不良贷款余额分别为43.3亿元、16.6亿元 ， 相当于年初规模的3.6倍、2.9倍 ， 风险已经初露端倪 。
对购房者来说 ， 房企违约 ， 就意味着楼盘停工 ， 尽管有预售资金账户撑着 ， 但开发商一旦卖不出去房子 ， 正在盖的期房没有回款 ， 靠预售账户里的钱 ， 也没办法把工程方和供应商的钱都给付了 。
对地方财政来说 ， 三季度土地流拍率陡然上升至60%以上 ， 房企集体在土地市场“躺平”不再拿地 ， 地方的大量城投债还要依赖土地出让金来偿付 ， 编制内工资、城市基建都要靠土地出让收入来维持 。

但有一点要明确 ， 房企迎来的集中援助 ， 只是各方帮忙 ， 不让房地产行业的信用出现“坍塌” 。
举个例子 ， 银行间市场 ， 不是哪家房企想发债就能发的 ， 现在那些已经爆雷的开发商 ， 银行和信托能不抽贷就不错了 ， 指望再给这些已经垮掉的开发商输血 ， 想都不用想 。
也就是说 ， 未来几个月的房地产市场 ， 重点还是“稳”字 。
让那些财务稳健的、被错杀的优质房企 ， 能够顺利融资活下去 ， 让房地产行业继续发挥支柱作用 。
至于那些已经违约爆雷的开发商 ， 他们只是在为以往的激进扩张 ， 付出相应的代价 ， 这很公平 。

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