日本|万科新榜样:向大和房建学什么?
作者|陈盼盼
出品|焦点财经
三年前，万科喊出“活下去”时，被嘲笑贩卖焦虑；三年后，一语成谶，“活下去”成为地产行业特别真实的存在。
【 日本|万科新榜样:向大和房建学什么?】10月22日，在万科举行的年度媒体交流会上，郁亮对行业有了新的理解：“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”。
郁亮表示，“日本房地产行业在上世纪90年代后出现了很大衰退，但是在这个过程中，也有做得好的企业例如大和房建。它原以地产开发业务为主，在缩表的时候行动比较坚决，现在是日本的租赁公寓业务第一、物流业务第一。”
“大和房建在大缩表时代仍能转型成功给了我们很大信心”，郁亮直言，在黄金时代，万科找到了“帕尔迪”（美国地产开发商），越上了千亿。现在我们找到了“大和房建”。
显然，万科是将大和房建作为新的对标对象。
那么，郁亮口中的大和房建到底是谁？
楼市泡沫破灭后活下来的房企
在讲大和房建之前，必须要说一下它的创始人石桥信夫。
石桥信夫曾在二战期间的中国东北的伪满林署工作，日本投降后，被苏联关在西伯利亚战俘营里2年，出狱后回到日本，还在一家木材公司当过所长。他发现，日本经常发生地震、暴风等自然灾害，但每次灾害过后竹子没被折断。受此启发，石桥信夫开发出可以拆除、还可以防震抗震的钢管结构房屋。
1956年，大和房建建造了第一栋钢管结构建筑。 1959年，创造了3小时建好一栋移动式房屋记录，成为畅销商品，资产迅速增长。
之后，大和以轻型钢结构建筑为核心，不断创新，适应市场。60年代，日本全国结婚热潮契机下，大和推出适用于新婚家庭的“超小型房屋”，掀起了住宅工业化时代的序幕。
90年代，日本住宅的已从以数量为主转为以质量为主, 更加多层次、多元化。大和根据市场的现状和发展趋势，提供个性化的住房, 仅独立式住宅有268种设计方案。大和还建立了自己的实验室和研究所，促进产品不断更新换代和企业的持续发展，在日本市场占有一席之地。
然而，就在大和房建在地产开发业务埋头专研之时，日本房地产行业迎来拐点。
20世纪80年代，在消费革命的浪潮之下，日本的房地产市场在全民的狂欢之中走向前所未有的大繁荣，地价、房价一路飙升，房地产企业也主要依赖土地投机进行获利。
为了刺破房地产泡沫，日本央行从1989 年开始连续5 次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机。屋漏偏逢连夜雨，受全球石油危机影响，日本经济陷入衰退。
1991年，日本房地产市场崩盘，房价暴跌，土地价格低迷、市场需求回落，房企经营业绩大幅下滑。更糟糕的是，彼时的日本已经进入城市化进程接近尾声、人口老龄化，缺乏人口、城镇化等基本面支持。
随后，日本房地产市场陷入失落的20年。这期间日本只有两种房企，一种是已经破产的，还有一种是正在破产的。仅 1995 年当年，日本每月破产的房企便有 56 家，行业惨遭洗牌。
面对日本萎缩的房地产市场，为了活下去，大和房建坚决而快速的进行缩表:
一、快速计提减值，轻装上阵。
二、重组合并集团资源，消减子公司有息债务，增加现金流。
三、关闭多个销售网点，将部分员工从行政部分转移到销售部门，从而消减销售和管理成本。
缩表之外，大和房建进行商业模式的改革转型，从资金密集模式向轻资产模式转变，从地产开发业务为主向房地产服务业务转变，成立了生活服务公司、能源公司、房屋租赁公司、物流公司。
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