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交易|房产下行，贝壳是这样过冬的

交易|房产下行，贝壳是这样过冬的

中国房地产正在遭遇一次前所未有的变革 ， 从不少头部房企的“暴雷” ， 到房产税试点的消息 ， 再到近期各地拍地遇冷 ， 各种“限购松绑”的小道消息的试探和辟谣 ， 不得不说 ， 房地产行业面临前所未有的变化 。
这次变化的来源是国家监管部门对于房地产行业的金融监管要求 ， 2020年8月 ， 国家提出“三道红线” ， 要求房企争取实现“剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率小于100%、现金短债比大于1倍”的三道红线 ， 三道红线影响的是开发商的有息负债和融资待遇 ， 换言之不达标就影响未来的现金流 。
去杠杆的本质是降低房地产的金融属性 ， 随着房产的投资效应 ， 房地产连锁影响数十个行业 ， 加上居民购买商品房的杠杆不断提升 ， 房地产占用了更大的资金和社会资源 ， 其背后隐藏的风险是系统性的 。
作为中国最大的居住服务商 ， 贝壳找房也正在迎来挑战：11月9日 ， 贝壳发布2021年三季度财报 。 财报显示 ， 贝壳第三季度存量房交易GTV同比下降34.3% ， 其中二手房交易GTV同比下降36.8% ， 跌幅小于市场水平；新房交易GTV同比下降2.5% ， 明显低于市场跌幅 。
市场的质疑在于：在房地产行业大幅度调整 ， 作为强关联的贝壳找房会受到多大影响？这是贝壳的第一个寒冬吗？
贝壳的寒冬吗？
房地产市场目前的严峻局面 ， 不用多说 ， 但不可忽略的是 ， 几近严苛的去杠杆 ， 本质上让房地产市场正在悄然发生变化：去杠杆带来了房地产行业的调整 ， 降价、成交量下滑等固然造成目前的一些数字不好看 ， 长远来看正在让房地产回归正常居住属性 ， 房产税不仅影响的是房价 ， 但带来持续稳定的财政收入；房地产行业会更加关注产品品质 ， 也可以看到房地产行业的洗牌在所难免 ， 但中国房地产正在进入一种新常态 。
受到影响最大的是二手房交易：相关数据显示 ， 国内13个热点城市二手住宅成交量约为3.6万套 ， 较9月缩水1.4万套 ， 环比下降26.9% ， 同比大跌42.8% 。 贝壳第三季度存量房交易GTV同比下降34.3% ， 从趋势看 ， 存量房交易本身是市场因素 。 带来的影响是全行业的调整 ， 中介行业不少品牌和门店关闭 。
对于贝壳的疑问在于：存量房市场的萎缩会给链家和贝壳主体带来多大的冲击？
从财报数据可以看出：2021年第三季度贝壳成交额(GTV)为人民币8307亿元 。 存量房交易GTV为人民币3782亿元， 新房交易GTV为人民币4101亿元 ， 新兴及其他服务GTV为人民币423亿元 ， 从数据中可以看到 ， 新房交易占比GTV比例较大 ， 这跟二手房市场整体下滑有关 。
行业调整和市场下行 ， 贝壳受到最大的影响是交易业绩流水的下降 ， 并未影响其商业模式本身 ， 贝壳是否经历寒冬并不是因本身的商业模式受到的影响 ， 而是行业周期性的变化 。
【交易|房产下行，贝壳是这样过冬的】即便是行业回到2008年“零成交”的寒冬 ， 也可以看到作为居间服务的中介和交易平台也并未消亡 。 在过去房地产的调整周期来看 ， 中介的生死存亡往往并不是因为市场冰冷 ， 而是自身“内功” ， 多数品牌好、服务好、专业度高的品牌中介都能顺利度过周期 。 存量房市场的下行 ， 造成的是业绩影响而已 ， 市场调整之后 ， 业绩自然会恢复增长 。
并且贝壳本身的价值是技术驱动行业变革 ， 这个变革暗合了行业需求：因为市场假房源劣币驱逐良币 ， 链家首先提出了真房源 ， 贝壳通过楼盘字典完成了真房源数据线上化；针对交易流程 ， 贝壳找房推出了可视化交易产品体系 ， 目前已覆盖二手房买卖全流程 ， 涉及从签约、贷款到房产过户、尾款放款的所有环节；针对经纪人的业务流程 ， 链家做了SaaS演化了现在的链家Link和贝壳A+系统；基于房源售卖匹配 ， 基于链家合作网络的规则 ， 打通了一张多品牌“房”、“客”、“人”(经纪人)的合作网络 。

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