廊坊|中国未来10年，3类房子将成“奢侈品”？懂行人已在“悄悄”下手楼市

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作者：纵横论市
说一件这几天发生的事。
最近不是有不少房企为了加快资金回笼步伐，纷纷推出特价房嘛。正好看到有一认识的房企销售人员在朋友圈发了一条信息：“又要延迟一年退休了，明天一早去售楼部聊天喝茶” 。后来询问得知，原来是她去年底在这个项目买了一套房子，现在开发商为了尽快脱手，把所有剩余的房源以6.5折进行销售， 100万就损失了35万，不就相当于要多奋斗一年了嘛。
说实话，虽然眼下楼市转冷，但也不至于突然一下降这么多，后来了解得知，周边有太多同质化的房子，为了抢跑，不把价格降到位自然是没人出手。但反观区域内的其他非同类产品，价格其实没啥变化，这里也给我们一个启示，什么样的房子都受欢迎的时代已经过去，不同的产品其价值将会越来越分化。

未来10年，要弄清人们对未来住房产品需求的差异变化，这两点不可忽视。
1.老龄化情况。
通过统计新中国成立以来的人口出生数据可知，自1962年以来，我国进入了为期十多年的人口出生高峰期，每年都有2000多万人，要知道，在1961年，我们的出生人口还不到1000万，这意味着从2022年以后，将迎来连续10多年的人口退休高峰期，这与“七普”公布的老龄人口数据基本吻合。
数据还显示，已经有12个省65岁以上的老人占比超过14% ，进入深度老龄化，其他17个省65岁老人占比也超过7% ，随着未来十多年的退休高峰到来，老人占比将进一步加速。 2021年， 60岁以上老人大约2.6亿，不止一家机构预计， 2030年，我国60岁以上老人将占到25%以上，按现在的总人口算，未来10年预计再增加1亿老人。谁都知道，老年人的住房需求相比年轻人有较大不同，决定了未来住房的发展形势。

2.城市化趋势。
不知道大家有没有发现一种现象， 20年来的房价整体上是呈现“螺旋式”上升的，且绝大部分的房子都是“一涨俱涨” ，比如说主城区的房子先涨，然后又蔓延到其他区域，新房子先涨，接着老房子跟涨。但从去年开始，忽然发现这种持续多年的情况有了改变，市场开始出现分化，比如说，老房子与同地段的新房子（包括品质次新）差价越拉越大。为什么会出现这样的趋势？
说到底，这是因为城市化已经进入新阶段。从1998年到2020年这段时间，我国城市化率从30%上升至64% ，差不多平均每年都有1.5个百分点的城市化速度，换言之，平均每年都有2000万人进城。在大量的住房需求作用下，城市里什么样的房子都有人要，举个例子，比如你想把老旧的房子卖掉了换新房，虽然你不怎么喜欢这个老户型，也不喜欢小区的物业服务，包括环境，但由于进入城市各种经济条件的人都有，为了在城市落下脚，自然有一批人是能接受你给出的价位、你的房型及环境，属于你房子的受众。
不过，这种情况在未来将发生变化。原因在于，目前离初级发达普遍70%的城市化率标准比较近了，未来农村进入城市的人口已然不多，正如经济学家任泽平报告所言，未来10年的城市化将以城市之间的流动为主，主要流入大城市群和大都市圈。说白了，都是城里人，不过是“人往高处走”罢了，对于居住的需求不再仅仅是套房子就行，不再是什么房子都要的时代了。

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