存货周转率
编者按：2021年地产行业跌宕起伏，市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下，有人危机重重，有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》，以三大维度九大指标，剖析“激荡”房企，寻找在逆境中前行的房企，传递行业正能量。
【 存货周转率】作者 | 筱纳
出品 | 焦点财经
11月11日，在房地产市场情绪持续低迷的状态下，保利发展“打头阵”， 拟发行20亿中期票据，业内人士称，保利发展让备受资金煎熬的房企们看到了曙光。
2021年，房企似乎提前过了冬，然而对有战略定力的企业来说，能以稳健的经营穿越行业周期，逆势扩张，保利发展正是如此。
如何跨越周期？焦点财经从财务安全、成长能力和运营能力三大维度视角，根据三道红线、销售增长率、营收增长率、净利润率、存货周转率、三费率和ROE等9大指标进行综合分析，来看保利发展的激荡之路。
保利激荡指数
作为老牌央企，保利发展向来是是TOP5房企中的“全能选手”，财务尤其稳健，2020年是TOP5房企中唯一一家“三条红线”全部达标的房企。
2021年保利持续保持一贯良好的财务基本面，财报显示，保利净负债率58.73%、扣除预收账款的资产负债率66.24%、现金短债比1.93倍，抗风险能力提升，维持着低杠杆水平。
在融资不断收缩的情况下，保利在2021年半年报中提到，发行公司债75亿、中期票据50亿，平均融资成本为3.62%。截至报告期末，有息负债规模为3341亿元，有息负债综合成本约4.70%，较去年下降7个基点，处于行业较低水平。
融资现金流方面，上半年保利发展实现回笼金额2556亿元，回笼率为89.62%。在手现金充裕，为1554亿元，货币资金占总资产比重为11.24%。
保利发展认为，房企之间的信用利差在加大，拥有较好财务基本面的公司，仍然获得金融机构的积极支持，融资成本仍有下行空间。
事实证明了这一点。11月11日，保利公告表示拟发行20亿5年期中期票据用于偿还到期银行贷款，实现低成本债务置换，评级机构评价称“在房企供给端杠杆持续压缩、部分民营房企信用风险爆发背景下，保利抢抓低成本资源，融资优势明显”
在销售规模上，上半年保利居于行业前五，央企第一，实现签约金额2852亿元，同比增长27%，存货周转率为0.08；城市深耕效果显现，利发展38个核心城市销售贡献达77%。
11月中旬，保利发展发布了前三季度业绩，数据也颇为亮眼。前10个月，保利签约金额为4602.04亿元，同比上升8.86%；签约面积2861.68万平方米，同比增加0.18%。
前三季度，保利发展累计营业收入1383.87亿元，同比增长17.87%；归属于上市公司股东的净利润135.83亿元，同比增长2.88%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润132.09亿元，同比增长2.6%，公司加权平均净资产收益率7.31%。
规模前三与拿地前三
2017年，宋广菊立下FLAG以来，保利由守转攻。销售额提升，拿地激进，当年拿地金额2765亿元，占销售额近九成，土地储备由2016年的6344万平方米快速增长至9089万平方米。
宋广菊希望能带领保利进入行业规模排名的前三。当然，她也知道这并不容易。尤其是当硬币的另一面展现出来时——保利现金流首次由正转负、债务增加，作为央企地产的代表企业，保利地产还是将稳健和安全摆在了第一位。保利便赶紧再踩一脚刹车，放缓销售和拿地。在攻与守之间、高杠杆和低杠杆之间掌握平衡点。
根据焦点财经按照激荡模型测算，保利2021年上半年的安全指数为125，仅略低于中海、华润、招商这三家央企。
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