有人说 ， 今年是过去十年“最差”的一年 ， 但同时可能也是未来十年“最好”的一年 。 这句话谁说的已经无从考究 ， 但如果用来形容当下的房地产市场 ， 再恰当不过了 。 尤其是2021年下半年 ， 一系列的转变 ， 不得不说这艘曾经前行无阻的巨轮已经在转向了 。
在前不久统计部门公布的10月房产数据 ， 就有几个层面的变化值得关注：首先 ， 今年9、10月 ， 房地产销售持续“负增长” ， 尤其是10月份 ， 当月销售情况几乎是“一边倒”的下降 ， 房地产销售额同比下降22.6% ， 销售面积同比下降21.7% 。 更重要的是 ， 房地产开发投资增速只有7.2% ， 相比起前几年10-30%以上的投资增速 ， 这样的水平近乎减半 。
其次 ， 如果说房地产开发投资收缩 ， 还不足以代表市场直接情绪的话 ， 那么房产售价的“近乎下跌” ， 则给了市场猛然一击 ， 10月70城住房销售价格有52城下跌 ， 二手房有64城下跌 。 与此同时 ， 10月全国商品房销售均价为9749元/平 ， 已经重回万元以内 。
投资乏力、均价降到1万内 ， 是什么深层次的原因导致？事实上 ， 过去20年 ， 之所以楼市能保持高景气度 ， 并扩张到年销售17亿平米的市场 ， 是因为有2个“柱子”在支撑：
一是农民进城 。 1978年 ， 我国的城市人口不过1.7亿人 ， 城市化率17.9% ， 在98年房改后 ， 农民进城开始加速 ， 尤其是2016-2018年间 ， 因为棚改货币、大拆大建的模式助推下 ， 很多县城的拆迁户拿着现金去扫楼 ， 从一二线城市到地市县城 ， 房价普涨的同时 ， 楼市销售数据创新高 ， 城市化率也迎来大幅提升 ， 40年增加近5亿城市人口 ， 城市化比例提升了41.7% 。
我们同样不能忽视货币给楼市带来的影响 。 值得一提的是 ， 2020年初M2首次突破200万亿 ， 而破100万亿只是2013年的事情 ， 1998-2017年 ， M2增长了16倍 。
【楼市|转折点：房子重回1万元以内，今后买房更简单？别太天真了】可想而知 ， 这些年市面上的钱真的很多 ， 这些钱多到根本没有对我们的食品、电器售价产生影响 ， 反而大把大把流进了楼市里 。 所以我们才会看到房价迅速推高 ， 销售数据屡创新高 ， 几万家房企也如雨后春笋般冒了出来 ，
但是进入2021年 ， 楼市转变了
一方面 ， 城市化进入尾声 ， 新生儿数量逐年下滑按照国际经验 ， 城市化的第一个拐点再30% ， 自此进入快速发展阶段 ， 第2个拐点在70% ， 随后人口向城镇转化的进程将会趋于停滞 。 目前我国的城市化率已经达到63.89% ， 以80%的上限来计算 ， 至少还有16%的发展空间 。 不过 ， 从人口流向来看 ， 大城市持续吸纳更多的人群 ， 而大量中小城市已经没有人口和资源支撑 。
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