第一财经报道 ， 已发布流动人口数据的30个省份中 ， 广东、浙江、江苏、河南、山东和四川6省 ， 流动人口数量超过了2000万人 。 与此同时 ， 七普数据结果提显示 ， 我国流动人口为37582万人 。 由此更加凸显了人口正在向少数地区 ， 向大城市聚集 。
从新生儿数量来看 ， 统计年鉴显示 ， 2020年全国人口出生率为8.52‰ ， 为42年来的新低值 。 官方已经公布2020年出生人口为1200万人 ， 自2016年二娃放开后 ， 2017到2020年 ， 每年新生儿分别为1725万、1523万、1465万、1200万人 ， 新生儿量三连跌 ， 1.3的总和生育比例 ， 已经低于国际标准 ， 让人口出现负增的可能性大大增加 。
出生率下降幅度之快 ， 足以看出人口形势的严峻程度 ， 没了“力量” ， 哪里还有城市化基础 ， 也预示着楼市扩张动力越来越小 。
有人可能会说 ， 三娃开放后应该会来一次新的高峰 ， 各地假期、“发钱”等措施纷纷到来 ， 但实际上 ， 这种情况恐怕短期内难以逆转 ， 下一代不仅仅是假期、一点点补贴的问题 ， 而是长期的教育、生活成本 ， 生一个娃 ， 操一辈子的心 ， 更何况两个三个呢 。
另一方面 ， 货币流向楼市的道路 ， 已经被封住了10月末的M2余额233.62万亿元 ， 增速8.7% ， 对比年初10.1%的增速 ， 可以看出货币“闸门”已经关上了 ， 市场上的钱会越来越紧张 。 作为社会资金最大蓄水池的楼市来说 ， 当然也不例外 。
除了发币量减少 ， 央行也早有准备 ， 将进入楼市的资金进行重重限制 ， 不仅审贷难度大、额度减少 ， 更重要的是 ， 利率水平上升 。 以此也深深影响了购房者的买房成本 ， 利率越高 ， 对房价的压制作用就越强 ， 下半年以来 ， 房价指数90%下降 ， 各地成交量普遍下跌 ， 不乏深杭等热门区域 ， 可以看出遏制投机风 ， 稳住房市已经成绩斐然 。
不过 ， 地产已经走向下行周期 ， 这样疲弱的环境 ， 难道房地产真的不能再抱希望了吗？实际上 ， 在11月初的会议上就提到“稳地价、稳房价、稳预期 ， 遏制房地产金融化泡沫化倾向 ， 健全房地产调控长效机制 ， 促进房地产业稳定健康发展” 。
看到这里 ， 我们可以体会一下 ， 对大环境 ， 楼市不可能再重复像棚改、降首付、大水漫灌的过去式 ， 房住不炒不会有任何改变；对城市也不会允许有房价暴涨暴跌的情况发生 。 虽然继高层“两个维护”、“在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者”表态后 ， 银行有所行动 ， 利率也出现松动 ， 但重点只是首套房者 。 在按揭集中管理制度下 ， 利率放水是不可能的 。
这也就很好解释了一点 ， 为什么LPR连续19个月维持不变了 ， 楼市正在用行动“回应”市场关切 ， 把“水龙头”关的小一点 ， 同时封堵资金进入楼市的口子 。
房说君认为 ， 因为人口和货币分别代表了房市的长短期趋势 ， 因此当前的逆转信号基本奠定了明年楼市的环境 。 基于此 ， 一系列措施迅速覆盖了供求两端 ， 并衍生出辅助手段帮助市场尽快回归稳定 ， 所以去杠杆、挤水分仍为当务之急 ， 不仅要让人看到解决养育问题的希望 ， 也要将楼市不可能有“大幅上涨”的基础得以延续 。
两大“逆转”信号 ， 明年房子买还是卖？马光远说清楚了
经济专家马光远在11月19日观点 ， 近期的房地产措施虽然已见顶 ， 但不意味着市场马上反弹 。 而且现在的环境 ， 不仅不可能马上反弹 ， 更不可能报复性反弹 ， 零概率像过去一样疯狂 。 市场各方参与者都要理清事实 ， 房地产作为最好投资品的时代真的结束了 。
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