人用理性分析，用情感做决定 ——《情感化设计》楼市的拐点确实来了，在分化的背景下，成交量急剧萎缩到冰点。上海、北京算是特例，其他城市真没有能买的好房子了？当然有。有没有稀缺性的房子？当然有。有人认为，好房子应该满足地段、品质、配套；还有人认为地段、学区、配套才是关键；而在很多自媒体大V口中，新房才是好房子，二手房不值得一提。为什么？不推荐新房子，他们吃什么。
实际上，从我们长期和客户的深度沟通中，发现买房最关键的还是“合适”二字，尤其在房住不炒和去金融化的背景下，一套真正适合你的房子，同样也不愁下家，因为需求一样。本文，分为四大段，实际上是人生的四个阶段。过去，我就提到过，人的一生会换四次房子。不同阶段，不同需求，刚好有几个案例，可以帮助大家理解。1对于刚刚结婚的年轻人，什么才是好房子？之前，有个北京的年轻人咨询我们，想购置婚房。预算有限，最早的需求是希望房子能保值，上下班通勤时间尽可能的短，只有这些。然而，当我们罗列满足这些条件的房子之后，他和他的女朋友非常失望，因为房子太老了，环境也不满意。就不能有新一点房子吗？太贵了。
实际上，很多年轻人在购买第一套房子，也就是婚房的时候，最在意的是“新”！远一点真没什么，只要通地铁，小区环境好，哪怕周边配套差一点也不在乎，就想有个家，“新”家，这算是执念吧。能不能保值，关键看开发商和物业，所以选大牌没错，最好小三房。
对于过了30岁，买婚房的，很多人考虑的就全面了，所以对“新”没那么多执念。不少人结婚就准备要孩子，所以会更多考虑地段和周边配套，选择二手房的比较多，也等不及新房。从以后出手的角度，别买太老的房子，别买没电梯的高层，别买物业太差的，基本可以避坑。2第二个阶段，其实就是有了孩子之后，开始考虑教育。虽然现在不让提学区房，但这个需求是存在的，尤其是二胎。有个粉丝非常焦虑，两个孩子，一个五年级，一个中班，怎么办？选择学区范围小，且距离学校不太远的双学区小三房，才是最好的方案，而且要宜居，原因很简单，学区小，学校不会“爆”，一住就是10年以上。一胎家庭，重点放在初中学区的选择，尤其双减之下，一定要选头部学校。二胎家庭，我还是之前的观点，双学区小三房，住得舒服很重要，将学区价值榨干，不用再为孩子读什么学校操心。民办摇号，最大的麻烦在于不确定性和上下学接送。再次强调，远离老破大。3到了中年，孩子读了高中，甚至上了大学，很多家庭开始考虑改善了，这算是第三次买房。疫情发生之后，万科曾经做了一次客户调研，结果非常有趣。87%的客户表示，大多数时间在家度过，对家庭空间的需求有了巨大的变化，客户中92%有在家办公的需要，74%有在家健身的需要，93%表示愿意为生活和兴趣空间的切分买单。如何实现居家场景复合化，功能的精细和精致，这已经成为户内空间的新痛点。
家的外延也在不断扩大，客户中有58%认为，社区1公里配套已成基本需求，83%希望社区内有健身步道和运动设施，58%认为社区商业的重要性已超过南北通透。说白了，开始注重生活质量。绝大部分人会考虑新房，舒适三室和全能四室成为首选，地段、配套、物业、邻居，都很看中。毕竟想刚改的，都不差钱。未来，市场上什么房子好卖，大家应该心里有数了。4人一生最后一次换房，会在老年。在我接触的不少老人中，有些是从高楼层（没电梯）换到低层楼，甚至底层，有些是从郊区换到主城区，有些是从大房子换到小房子，还有些换到曾经长大的地方，换到靠近医院，生活配套特别完善的区域。一切的一切，都是为了提高退休生活质量。年轻的时候，追求房子大、环境好，年纪大了，追求生活方便，有烟火气，有安全感。
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