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【去年】：开年之初 ， 整个楼市笼罩在一片阴云之下 ， 超过100城市售楼部关闭 ， 90%以上的房地产企业销售目标未能达成（甚至可以说100%未达成） 。
从4月份开始 ， 市场逐渐走出阴影 ， 多城房市又走向了另一个极端：过热 。
5月份以来 ， 多个热点城市升级调控政策 ， 住建部多次约谈热点城市 ， 不管是在资金面还是限购层面 ， 超过10个城市加码调控措施 ， 再次摁住了价格上扬的势头 。
【今年】（2021年）：房地产整体表现出“遇冷收缩”的走势 ， 随着调控快速加码 ， 整个楼市都陷入到了冰凉的境地 ， 有的房子降价500万元还无人购买；合肥、南京、成都、郑州等城市二手房挂牌量超过10万大关 。
总结起来 ， 近两年的房地产市场经历了冰点——高热——平稳——局部热——遇冷的5步走阶段 。
值得一提的是 ， 至今 ， 楼市2个政策依然让房企们“难眠” ， 无房百姓开心了 。
1、三红线规定 。
2020年8月末 ， 央行和住建部组织主要的房地产企业进行座谈会 ， 明确提出了要限制和收紧房地产贷款融资的三条红线：剔除预收款后的资产负债率大于70％、净负债率大于100％、现金短债比小于1倍不得融资 。
根据房地产开发商们“踩线”的具体情况 ， 区分为“红、橙、黄、绿”四档 ， 根据档位的不同 ， 今后融资采取差异化的规模管理 。
踩线越多的房企受到的融资限制越高 。
2、房市贷款“双上限”令 。
2021年以来 ， 央行再度加码对房地产市场的资金限制令 ， 首次提出了针对房市贷款融资的双上限（房企贷款上限比例 ， 个体购房者贷款上限比例） ， 为各类金融机构划定了上限要求 ， 进一步压缩金融机构向房市贷款的规模 。
为啥要退出这个“3+2禁令”呢？主要是为了给房企降低负债、降低杠杆率 。 避免房企们盲目通过融资加杠杆进而导致的金融风险问题 ， 另一方面这也是对房地产供给侧改革、防止土地市场过热、更加禁止房企囤地的一种有效举措 。
能防止土地过热吗？答案是肯定的 。
一块地皮几亿元 ， 几十亿 ， 有多少房企能独立承担？所以过去在土地招拍挂的制度下 ， 房企也银行形成了“潜在的伙伴关系” ， 开发商拿地 ， 银行巨额斥资 。 但不允许大量借债 ， 直接让开发商在拿地上难有大的发挥空间 。
另外 ， 楼市的“3+2”策略 ， 还有外部原因：世界性的通胀正在到来 。
（知识扩展）：
在2020年末 ， 日本率先出手 ， 开启了73.6万亿日元的新计划 ， 兑换为人民币 ， 总额度高达4.4万亿元；
2020年底至2021年 ， 美国同样不甘示弱 ， 累计释放出了3-4万亿美元的货币（兑换为人民币达到30万亿元左右） ， 2021上半年就一次性通过了1.9万亿美元的增长方案；
欧洲作为一个重要角色 ， 面对普遍收缩的问题 ， 也开启了货币投入 ， 欧洲央行发布1.35万亿欧元的大方案 ， 2-3个月之后 ， 再度追加5000亿欧元 ， 总投入量达到了3.87万亿人民币 。
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