商业地产|太古是怎样开发与运营商业地产的？( 四 )
2、把商场当成一个「生态有机体」来看待。
它有怀孕期（设计阶段）、幼年期（建设初期阶段）、成长期（凝固阶段）和防衰老期（持续阶段），不同时期区别对待。
2011 年，太古地产重新对三里屯南区进行了定位。除了自己合作过的品牌商之外，他们要求第三方服务公司推荐风格独特、线上线下定位明确的租户。更是花 5 亿港元对动线和建筑进行改造和调整。
在太古看来，任何一个项目都是为了与周围建立起联系。以北京三里屯为例，三里屯 SOHO、世茂「工三」各自不同的定位能够很好地将人群聚集过来，带动整个三里屯形成「小城区」的形态，吃喝玩乐购物逛街各有偏重，选择越多，能够认可这个「小城区」的概率就越大。所以，周边其他购物中心的落成非但不是一种恶性的竞争，反而会使彼此在这个商圈中更加受益。
香港的太古广场不仅与地铁口相连，四周也串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺。
3、不做零售但要懂零售，知道商家怎么赚钱。
在招商方面，太古地产总是不断地把一些新的品类和品牌带入中国，比如广州太古汇，其中 70%为国际知名品牌，超过 70 个品牌更是第一次进入广州。
即便引进的非首店品牌，太古地产也鼓励品牌方从中发掘创新的概念。这种做法引起更多品牌的兴趣，越来越多的品牌会「想方设法」进入太古地产项目。
4、做优质的、有针对性的市场推广。
太古地产的每一个项目都有唯一性和特殊性，每个项目都力求与当地的文化相结合，匹配当地的生活。
北京三里屯太古里的 slogan「一起潮玩」表达出潮流时尚的项目定位，成都远洋太古里用「快耍慢活」精准展现成都气质，而上海兴业太古汇的「爱混敢嗲」突破传统，打造了一种全新的品牌概念。
太古地产不仅把推广活动作为引流手段，还将文化、艺术与商业平台相结合。比如三里屯太古里在不断强化潮流、时尚定位的同时也不断引进优质 IP 展、艺术展，持续创造文化潮流氛围。2018 年一年中，三里屯太古里就举办了 720 场活动。
5、严谨的物业管理，这是平稳有序的经营环境的重要保证。
一旦租户入驻，太古地产就会尝试通过直接或者间接的方式了解租户怎样经营自己的生意，了解他们在本地市场怎么做，在国际市场又怎么做，并尽可能在进货环节与租户保持好的配合，形成一个有机融洽的生态圈。
太古地产还根据市场的变化，随时提醒租户适时调整商业结构。甚至每一个橱窗如何摆放、每一个节日如何整合营销，都要一一过问和督促。
6、时刻保持着灵活与创新。
从太古地产零售物业的主要租户性质来看，时尚及服饰、餐饮、百货合计占 50%-65%。太古地产正在试图改变这种传统租户主导的模式，探索更多新模式。
在 2018 年的三里屯太古里十周年上，太古地产宣布与天猫开展合作，并将天猫五大新零售模块落地太古地产在中国内地的 5 个商业项目，试图融入「新零售」为传统业务创新赋能。
太古地产的风格在不断地发展和演变，但关注质量和长期经营的核心价值没有变。未来十年，商业地产将进入运营时代，轻资产而重运营。或许，太古地产的「慢」逻辑正是我们需要琢磨和学习的。
文章来源：飙马商业地产综合赢商网、风马牛地产学院
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