事实上 ， 虽然从外表来看 ， 房价从1万/平涨到2万/平 ， 以及从2万/平涨到3万/平 ， 看起来每平都上涨了1万 ， 但是因为大多数人都是贷款买房 ， 随着房价上涨 ， 贷款成本也在增加 ， 而这也是很多人常说“前几年买房的人赚得更多”的重要原因 。 更为关键的是随着楼市调控力度加强 ， 房价涨幅也在逐渐分化 ， 例如按照经济学家李迅雷的观点 ， 各城市之间人口已经出现分化现象 ， 同时房价下跌的城市数量不断增加 ， 可是上涨的城市数量却在减少 。
此外 ， 另一位经济学家马光远也提出了类似看法 ， 虽然他没有直言“楼市分化现象” ， 但他的“三个20%”概念 ， 这与上一位专家观点很相似 ， 他认为未来只有20%的楼盘具有投资价值 ， 只有20%的房企能够生存下来 ， 只有20%的城市具有购买价值 。 对此 ， 笔者认为在中小城市和大城市之间体现尤为明显 。
总而言之 ， 在房市“阳光普照”时代正在慢慢过去的背景下 ， 人口的重要性不言而喻 ， 毕竟没有充足的人口支撑 ， 就不会有足够的购房需求 ， 由此也会产生房产过剩的问题 ， 在这种情况下 ， 房子的价值也会受到影响 。 更多的情况是大城市的总价250万的房子可能会升值 ， 而中小城市可能就会出现贬值 ， 例如上面计算得出的价值212万 。
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