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01、前言
成熟的房地产公司有两个市场：一是房产 ， 二是社区 。
在城市化突飞猛进的阶段 ， 开发的重点是房产；在后城市化阶段 ， 开发的重点是社区 。
物业管理公司的基础现金流是管理物业 ， 伴随着物管公司经营水平的提升 ， 物管经营的重心就会逐步从“物”升级到“人” ， 社区的价值就会高于房产的价值 。
小龙虾看到一个浑水做空贝壳的财经新闻 ， 觉得有必要说一下 。 从财经角度上来说 ， 不得不承认 ， 浑水越来越懂中国了 。
就在几年前 ， 浑水对中概股的做空还是一个笑话 。
比如 ， 没搞明白直播平台和主播公会之间的合作关系 ， 把打榜当成刷量 ， 被打脸不少次 。
但是 ， 随着浑水对中国互联网生态的熟悉加深 ， 做空报告也变得越来越靠谱起来 。
最让人叹为观止的就是做空瑞幸 ， 动用了上千个兼职探子去门店实地拍摄 ， 还搜集了几万张票据 ， 结局以瑞幸完全没法还手的实锤 ， 终结掉了它在美股割韭菜的好日子 。
这次浑水做空贝壳 ， 也是花了很多时间在现场考察 ， 证据链相当密切 ， 而在房地产的冬天 ， 贝壳同样拥有足够的动机 ， 去维持它摇摇欲坠的股价 。
但是有个问题在于 ， 贝壳这次有些用力过猛 ， 并不是指控贝壳存在虚假繁荣的泡沫 。
而是 ， 用词严厉的将贝壳形容为一个巨大的骗局 ， 这和贝壳——以及同门的链家——实际给人感知到的业务规模是相冲突的 。
贝壳的尴尬 ， 甚至可以说是危险 ， 在于它迫切的需要讲出一个逆势增长的故事 ， 用来反驳做空和赢得资本市场的信任 。
但在这个敏感的时下 ， 一个房地产中介平台继续占领市场、击退对手以及非常挣钱的叙述 ， 是不是真的那么值得骄傲呢？
02、现在的嘉兴和无锡楼市
回到楼市话题本身 ， 说一说 ， 现在的嘉兴楼市 。
过去的11月里面 ， 嘉兴楼市一共供应量101.16万平方米的新房 ， 而嘉兴却只成交了48.08万平方米的新房 。
由此也可以看出来 ， 嘉兴楼市的供需关系在逆转 。 嘉兴楼市降温以后 ， 买房的人明显减少了很多 。
嘉兴的新房库存量增加以后 ， 二手房市场自然也就冷了下去 ， 11月二手房成交量也才只有20.44万平方米 。
按照这个成交量来看 ， 嘉兴的二手房也是非常的难卖， 大部分嘉兴的二手房想要卖出去 ， 都是需要降价才行的 。
嘉兴楼市到现在调控都还只是常规性调控 ， 连二手房指导价都没有出 ， 就自然地冷成了这样 ， 如果嘉兴楼市再出台二手房指导价的话 ， 那么楼市会有多冷 。
现在嘉兴房价已经不是低位了 ， 嘉兴主城区房价普遍在2万左右 ， 甚至更高了 ， 这个房价对于嘉兴年轻人来说 ， 压力非常大 。
嘉兴的人口流入主要靠的是嘉兴的那些小工厂 ， 并不是什么高端人才 ， 如果嘉兴房价再这么涨下去 ， 嘉兴对年轻人的吸引力会越来越弱 。
无独有偶 ， 再举一个例子 ， 现在的无锡楼市 。
无锡房价现在是明涨暗跌 ， 前几天统计局发布的70城房价指数上显示 ， 在11月里面 ， 无锡的新房房价环比下跌0.3% ， 二手房房价下跌了0.4% ， 二手房房价下跌的比新房房价跌的还要多 。
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