|12月21日杭州第三批集中供地展望：这10宗地块会凉么! ?

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12月21日，杭州第三批地块将集中出让，共35宗地块，总起价712.9亿元。
在二批地大面积流拍、房企参与度骤降的背景下，第三批地块做了两项重要调整：
一是提升新房限价；二是勾地重启，降低了房企参拍资金压力，同时也避免流拍。
据有关地产研究机构初步测算，杭州本次地块利润率空间相对均衡，并且上限溢价率仅控制在了10% ，即使封顶，大部分宅地仍有8%左右的预期销售利润率空间。
而从近期外围市场来看，下行趋势仍未扭转，房企投资普遍仍聚焦在核心区域有去化保障、有利润空间的地块。
结合本次地块，好地研究院有2点预判：
1、整体拿地利润率、市场热度将超过第二批。据好地研究院测算，本批次宅地在考虑成本上升、车位销售预期下降的情况下，封顶拿地的平均利润率为8%左右，较二批次的4.75%还将继续上升。
2、市场或出现明显的冷热分化。仅从预期销售利润率和去化预期角度，本批次可以分为三类：
①预计低溢价率或底价地块，有10宗。以外围板块和商住地为主；
②分歧地块，有6宗。主要为限价提升后，短期能否实现存在一定分歧；
③具有快销预期，且有一定利润率保障地块，预计竞争相对激烈，有19宗。普遍具备一二手倒挂，达上限地价利润空间相对二批次高。
但最终竞争情况如何，还需要结合参拍房企数量、地块总价等多方面因素，实际竞争结果存在较大不确定性。
这次首先就杭州第三批供货地块中，预期竞争较弱的10宗地块做拍地前分析。

一、有5宗纯宅地或低溢价成交
【|12月21日杭州第三批集中供地展望：这10宗地块会凉么! ?】/01/ 钱塘区江东新城地块
核心区青西二路东侧地块一(DJD0405-BR-05) ，起价9.25亿元，总建面9.54万，新房限价21300元/㎡，较周边二批次地块上涨1500元/㎡。
或由于以下2个方面原因，竞争偏弱：
①一二手价差在快速缩小，新房中签率提升，若按新限价销售去化速度还需结合后期整体市场变化；
②预期利润空间较同批次地块偏低。在考虑公建化立面、定品质等要求下，据好地研究院初步测算，按上限价格销售，即使底价拿地，预期利润率7.4%（低于本批次平均值12%），封顶仅3.3% 。
从房企来看，预计兴耀最有望出手，通过与周边地块整体开发降低成本，较其他房企挤出更大利润。

/02/ 富阳区3宗纯宅地
富春湾新城7号地块和富春湾新城20-A号两宗地块，起价分别为6.3亿元、5.5亿元，新房限价18800元/㎡；
银湖60号地块，起价14.2亿元，总建面16万方，新房限价22000元/㎡；

|12月21日杭州第三批集中供地展望：这10宗地块会凉么! ?

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