|12月21日杭州第三批集中供地展望：这10宗地块会凉么! ?( 二 )

3宗地块位于富阳较为优质的富春湾新城、银湖板块， 7号地块为杭黄未来社区规划范围内，银湖80号地块紧靠地铁6号线高桥站。
此前首批周边出让地块均为封顶并高比例自持，但本次市场关注度或不高。
从销售预期来看，若市场无明显改善，压力较大。如富春板块，从此前摇号中签率20%以下，目前已流摇。
从利润空间来看，底价拿地预期销售利润率在11%左右，较主城地块无优势，若车位货值难以实现，利润还将压缩。
基于此，地块竞争或较弱，拿地房企以深耕特性为主，如中交城投、富春山居等；绿城预计不会出手，一季度已拿地4宗，目前仍有较大可售货值。

/03/ 临安滨湖新区宅地
滨湖新区单元H-R21-01地块，起价6.57亿元，总建面5.71万方，新房限价26900元/㎡（含装修3000元）。
地块距离地铁十六号线农林大学站不足一公里，处于临安滨湖新区板块，也是杭州追求居住环境改善的主要置业方向。
同板块内绿城桃李湖滨项目仍需摇号，周边美的·滨湖翠邸，售价23980元/㎡， 5月首开截止目前去化8成。但是从区域整体销售情况来看，下半年去化速度放缓明显。
在集中供地下，市场关注度或偏低，临安深耕的地上、中天等房企可能会补仓；加之地块总价低，其他本土中小房企也有望出手。

二、3宗高总价商住地预计勾地单位摘牌
本次集中供地，除地铁上盖地块外，商住地仅3宗，且起价均为超过50亿的大型综合体地块。
在常规宅地利润率反弹的背景下，商住地关注度下降幅度是更为明显的。
杭州从一批次的绿汀路综合体、鼎湖未来社区、杭氧综合体均争抢至自持，到二批次5宗商住地全部撤销出让；近期来看，其他集中供地城市三批次商住地基本也以底价托底为主。
除了市场因素，杭州对于商办项目的要求也进一步提高了。本次3宗地块商办部分最小分割面积均不小于800方，原先尚有300方做高货值大平层的预期被打破。
本次3宗综合体地块，位于申花、运河新城、西站板块，区位优质，但接近一半比例的非住房部分，加上高总价，对房企考验不小。
/01/ 申花商住地
地块位于申花板块，为地铁五号线与地铁十号线交汇站和睦站上盖tod综合体，起价达85.8亿元，总建面48.62万方。
地块可售住宅部分约25.5万方，可快速去化，不含车位预计实现货值117.8亿元。但地块土地（按底价）、建安、税费等成本至少在140亿以上。项目需要依托商办、车位去化来避免资金沉淀。
短期内能投入上百亿资金、且不追求快周转的，或以港资、头部央企为主。

/02/ 运河新城商住地
地块位于运河新城板块，紧邻运河，总起价54.38亿元，计容建面36.3万方。其中住宅（含配套）18.9万方，占比约52.3% 。
初步测算，可售住宅预计可实现货值72.8亿元（不含车位），项目成本在95亿以上。即， 20亿以上的资金缺口需要依托车位、商业商务销售实现。
地块可售住宅比例与上述申花综合体地块相近，并有地铁下穿，预计以有此类轨道项目操盘经验的国、央企拿地为主。

/03/杭腾未来社区地块
地块为西站板块首宗涉宅地，为原二批次撤销的未来社区地块，此次对地块计容建面、住宅比例、总起价做了调整。本次挂牌总起价88.24亿元，总建面59.13万方，其中可售住宅约38.7万方，占比65.5% 。

就项目简要测算，住宅货值在140亿左右，底价拿地仅土地、建安和装修成本预计也将达到此金额。整体项目的盈利部分主要在于商业综合体、自持服务式公寓的估值。

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