北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
本系列只是回忆 ， 钩沉北京20多年来的楼市片段 。 随笔而已 ， 既不映射现实 ， 也不预测未来 。 楼市的历史有点儿特殊 ， 总能让人感觉庆幸或后悔 。
但这就对了 ， 所谓普通人的生活 ， 就是一次次的侥幸和错失机会 。 后悔也好 ， 庆幸也罢 ， 往事就在这里 。
前两天有人来咨询 ， 说想买个丰台的小产权别墅 ， 问有什么风险没有？那风险就是被强拆呗 ， 这比普通住宅的可能性大多了 。 规模大的普宅一般不可能被强拆 ， 但别墅这东西拆了也就拆了 ， 一共也没多少房子多少人 ， 被强拆又是吃瓜群众喜闻乐见幸灾乐祸的事情 。
这人不太认可 ， 问北京有过这种先例吗？沃天 ， 这种事儿太多了 ， 甭说小产权了 ， 大产权的都有过 ， 而且还是顶级别墅 。 人家的拆迁手续还肯定合法 ， 甭想抗衡 。 这就爱信不信吧 ， 真要眼睛里看到了便宜 ， 那就不在乎任何的风险 。 我也懒得跟他举例子了 ， 不信就算了 。
一、
今天到亚运村办事儿 ， 朋友忽然问我：北辰花园怎么好像没了似的？
这事儿不该问我啊 ， 你这天天在这儿上班的都不知道 ， 我就更没注意了 。 但这种事儿最好别研究 ， 既然是业内的都没听说什么 ， 干脆就别打听了 。 甭说是北辰花园了 ， 连观天下都找不着了！
一说起亚运村少了什么建筑 ， 很多人首先想到的就是“康乐宫” ， 这是北京最早、最大、最豪华的室内娱乐场 。 在90年代去玩儿一次就动辄几百上千的 。 我大概是1991年左右去过一次 ， 同学领着去的 ， 他家里亲戚在这儿上班 ， 没花钱 。
在泳池边上 ， 听到了很毁三观的一段对话 。 两个漂亮女孩儿 ， 很漂亮 ， 在讨论说某男人至少有100万存款 ， 嫁给他是否合适？那时的我还是懵懂少年 ， 听完了成懵逼少年了 ， 差点儿直接掉水里 。
康乐宫是2002年被拆掉的 ， 跟不上时代的发展 ， 被周边的新型场馆给抢走了市场 。 原址上盖起了现在的北辰时代大厦 。
其实亚运村消失 ， 或者说被替换的建筑不止康乐宫 ， 只不过是它当年的知名度比较高罢了 。 但这指的是大众知名度 ， 真要和富人圈的名头比起来 ， 那可就远远低于北辰花园和观天下了 。
二、
这两个别墅区都位于现在的奥园所在地 。 北辰花园就在凯迪克酒店旁边 ， 观天下再往西北方向一些 ， 所以最开始的时候叫“西园别墅” ， 对应于北辰花园的“东园别墅” 。
两个别墅区的规模都不大 ， 都是独栋 ， 观天下30栋左右吧 ， 北辰花园更少 ， 可能也就20栋左右 。 两个小区的建设时间差不多 ， 应该是同时规划的 ， 都在亚运会之后 ， 1991年左右 。 其中观天下更早一些 ， 主要原因是觉得位置更偏 ， 觉得不好卖 。
当时的亚运村只是北辰一带形成了一些规模 ， 其他的还都是乡村荒地 。 北辰花园挨着汇园公寓 ， 所以没觉得有什么开发难度 。 而观天下给谁的感觉都是太偏僻 ， 怎么瞅都不好卖 。
别墅圈子一直有争论 ， 就是观天下和顺义的丽京花园 ， 哪一个才是北京真正的第一个别墅区？这还真不太好说 ， 如果从土地来说 ， 那肯定是观天下 ， 所有的土地早就是北辰的了 。 但从手续、建设和销售来说 ， 那又是丽京在先 ， 编号就是0001 ， 天字第一号 。 另外从价格讲是观天下的单价更高 ， 但从规模和名气来讲又是丽京花园更大 。
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