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银行|决定你的房产能从银行贷到多少贷款的5大关键要素

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银行|决定你的房产能从银行贷到多少贷款的5大关键要素

【银行|决定你的房产能从银行贷到多少贷款的5大关键要素】因为每个人的基础情况不一样 ， 自然是不同的房子能从银行贷到的成数是不一样的 ， 但是这里面有5大关键要素是需要格外注意的 ， 接下来跟大家仔细分享下；

一．房屋的性质与贷款成数息息相关：
1. 70年住宅：普遍可以贷款7成（按目前最新评估价）；
2. 公寓：40/50/70年产权 ， 可以贷5-7成 ， 普遍只能贷款5成 ， 个别通燃气带阳台厕所厨房的居住性质的公寓最高可以抵押贷款7成；
3. 别墅：有分50年/70年的商用别墅/住宅别墅 ， 别墅的抵押成数普遍是5-6成 ， 可以接受的银行不多；
4. 商铺、写字楼、厂房：目前商铺写字楼抵押贷款只接受临街外铺 ， 商务中心的甲级写字楼 ， 工业厂房等贷款的成数也是在4-5成；
5. 双拼房：双拼房必须两套房产一起抵押 ， 抵押的成数普遍在6成 。
二．房屋的楼龄与贷款的年限：
一般银行抵押只接受30年楼龄以内的房产 ， 超过30年的需带优质重点学区或只能按评估价贷款5成 。 按揭贷款最长年限是30年 ， 抵押贷款普遍是3～10年 。
三．借款人的年龄与借款的年限：
目前银行普遍规定借款人/产权人的年龄+借款年限最高不超过70年 ， 普遍银行是65年 ， 即如果是按揭贷款想要贷满30年 ， 年龄应少于40岁 。
需要注意的是无论是按揭贷款还是抵押贷款 ， 银行不接受超过（包含）65岁的借款人 ， 但最高可以接受70岁的抵押人 ， 需提供还款能力的直系亲属作为借款人 。
四．借款人的收入与负债情况：
按揭贷款中：银行要求借款人需提供能覆盖月供金额2～2.5倍的收入流水及证明 ， 按揭贷款中对借款人的收入流水情况把控较为严格；
抵押消费性贷款中：在抵押性消费贷款中 ， 银行对借款人的收入流水及负债情况需把控在总月供负债（包含本笔）/月收入少于或等于55% 。
抵押经营性贷款中：相反在抵押经营性贷款中 ， 银行对借款人并不非常看重负债情况 ， 主要把控收入来源以及公司的经营情况 ， 只要求借款人征信不能有体现的小额贷款/网贷等 ， 小额贷款需要先结清 。
五．房产购买年限：
现在主要是受税费政策的变动 ， 不满2年的房子总值和净值相差较大 ， 总值是未算税费的参考值 ， 而净值是完税价格 。 现在抵押贷款中 ， 银行普遍参考净值 ， 按净值核算可贷金额 。
综上 ， 房屋可以贷款多少年 ， 贷款多少额度 ， 都与房屋和个人的情况息息相关 。
按揭贷款主要依据目前的限贷政策 。
在抵押贷款中 ， 抵押性的消费贷款（无需公司）限制会比较多 ， 例如额度限制最高200-300万 ， 年限不超过5年 ， 看重负债收入比等 。
抵押性质的经营贷可谓是占尽优势 ， 普惠金融利率大多执行目前国家的基准利率 ， 年化在：3.85%～4.35% ， 还款方式灵活 ， 先息后本随借随还 ， 额度最高3000万 ， 年限3～10年 ， 月供可以按20～30年等优惠政策都向经营贷倾斜 。
以上是决定你房产可贷成数的最关键要素 ， 其次还是要看借款人本身的情况 ， 哪怕房产条件不太好 ， 但是企业经营好 ， 走企业对公又是另外一套说法了 。 适时 ， 适度使用杠杆！

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