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12月22日 ， 易居房地产研究院发布了2021年度报告 ， 报告指出 ， 今年全国商品房成交均价同比上涨2% ， 明年可能转为下降1% ， 创本世纪以来最差水平 。 事实上 ， 这与许多专家学者的推测不谋而合 ， 自2016年起 ， 我国正式进入了“房住不炒”的调控周期 ， 随着过去几年持续的调控下 ， 整体房价走势逐渐收缩 ， 说明投资炒房的获利空间在逐渐收窄 ， 住房的投机属性正在逐渐消除 。
楼市的转折点在2021年 ， 今年的楼市呈现出了“倒V型”变化 ， 从三个方面能够体现出现 ， 首先是房价从“普涨”到“普跌” ， 根据房价行情网公布的数据显示 ， 2021年初纳入统计的310余座城市中 ， 房价环比上涨的城市有214座 ， 下跌城市有104座 ， 而根据国家统计局公布数据显示 ， 11月份70个典型城市中 ， 仅有9座城市房价上涨 ， 二手房房价环比上涨的城市数量减少至3个 ， 已经连续8个月出现下降 ， 回到了2015年冷清的水平 。
其三是政策从“限涨”到“限跌” ， 公开资料显示 ， 住建部约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市 ， 理由是这5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快 ， 市场预期不稳 ， 引起社会广泛关注 。 并将这5个城市纳入房地产市场监测重点城市名单 。 而到了下半年 ， 在楼市逐渐转冷的情况下 ， 越来越多的房企开始降价抛售 ， 引发房价出现“乱跌” ， 导致当地需要通过“限跌”的方式进行调控 ， 截至目前已经有23座城市发布了“限跌令” 。
最后则是如今房价已经真正下跌了 ， 相较于过去“涨幅不断收缩” ， 如今新房价格指数已经出现了“三连跌” ， 整体平均房价重新回落至万元以下 ， 达到了2019年的水平 ， 这也让越来越多的刚需对于买房有了希望 ， 随着不断地持续调控下 ， 住房的投机属性会进一步消除 ， 未来楼市真正的需求能够体验 。 网红经济学家任泽平曾提出过判断房价走势的经典理论：房价短期看金融、中期看土地、长期看人口 。
由此可见 ， 人口才是决定房价的最终因素 。 其实也很好理解 ， “人口”对应着“住房需求” ， 从本质上来看 ， 住房也属于一种“商品” ， 当供不应求的时候 ， 其价格会上涨 ， 当供过于求时 ， 其价格会下跌 。 当前我国住房数量已经远大于需求数量了 ， 根据央行发布的数据显示 ， 截至2019年12月 ， 我国城镇家庭住房拥有率就高达96% ， 且户均持有1.5套房 ， 相当于仅有4%的城镇家庭是真正刚需 。
反观住房供应 ， 根据2017年西南中国家庭金融调查与研究中心发布的调查报告数据来看 ， 2017年我国家庭住房自有率超八成 ， 城镇地区住房空置率21.4% ， 按照国际标准 ， 属于“商品房严重积压”区间 ， 数据显示2017年全国城镇地区有6500万套空置住房 。 按照21.4%的空置率来计算 ， 过去3年我国每年平均销售面积约为17亿平米 ， 假设每套房80㎡ ， 则过去3年我国新增约800万套空置房 ， 整体商品房控制数量达到7300万套 ， 如果算上回迁房、安置房、小产权房等各类房源 ， 按照30%的占比估算 ， 整体空置房数量显然已经超过了1亿套 。
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