作为近年来资本化火热、关注度较高的地产相关板块，物业行业在2021年进入新的整合阶段。收并购迎来窗口期，规模创下历史新高，而物企在通过收并购进一步扩大业务规模的同时，也逐渐向拓展业态类型、提高管理质效等方向发展。在房地产“日落西山”情形下，与之配套的物业公司却意外走红。
曾经一度被视为房地产产业链“鸡肋”的物业管理，随着房企开始从单纯的地产商向“地产+服务”转型，重新被“委以重任”，成为塑造地产商品牌、提升房子附加值、培育新增长点的关键。尽管近三年来，物业公司迎来一波“上市潮”，然而目前在沪深主板上市的物业公司依然仅有4家。不过，从这4家物业公司最新三季报折射出来的，却恰是目前行业整体发展现状的一个缩影。
物企放眼全国性布局
行业集中度进一步提升
放眼今年前三季度报告，4家主板上市物业公司主要还是聚焦各自优势业态，持续发力，同时力求突破地域界限，实现全国化深耕和发展。
作为目前A股规模最大的物业服务公司，招商积余融合了招商物业与中航物业两大物业品牌的竞争优势，在金融、高校、医院、航空、大型产业园区、城市服务等综合物业服务处于行业领先地位。截至2021年9月30日，招商积余在管项目数量达到1626个，覆盖全国逾100个城市，管理面积达到2.15亿平方米，较年初增长12.45%。从区域市场看，公司业务全国化布局，并持续深耕重点已进入的市场。
新大正物业集团作为全国第二家A股上市的物业企业，从山城重庆起步，深耕行业发展20余年，立足公建物业、发力以城市运营综合服务为主的创新产品。迄今，新大正已形成北京、深圳、上海、南京、西安、武汉、长沙等10大中心城市为“桥头堡”发展格局。截至 2021 年第三季度，公司在管项目达461个，覆盖了全国24个省市和76个城市，逐渐成为一家全国性的物业集团。
特发服务则一直以综合设施管理服务为核心业务，致力于成为中国高端综合服务运营商。公司所处的园区物业服务细分领域已在全国范围内呈现一、二线城市密集发展，并逐步向全国广泛布局的态势。在布局方面，特发服务在珠三角、长三角、长江中游等城市群已具备一定的影响力，并进一步辐射至国内的环渤海经济圈、西南经济圈、华中城市经济圈及海外的非洲等地。12月8日，特发服务发布公告称，公司拟竞标四川大金源天鼎物业管理有限公司51%的股权。其目的正是希望通过投资天鼎物业，有望在原有物业服务基础上拓展工业物业领域，同时进一步打开西南区域市场。
南都物业作为4家中最晚上市的企业，近几年也加快了全国化布局的步伐，从浙江区域性物业公司向全国性物业公司转型。目前，南都物业在上海、河南、湖北、安徽等多个已覆盖省直辖市实现收入较上年大幅提高，进一步提升市场占有率、巩固全国化布局。
纷纷抢滩城市服务
非住宅领域成“星辰大海”
在物业行业规模并购加速的同时，越来越多的物业公司开始扩展非住宅业态，丰富服务领域，寻找新利润增长点。2021年，物业服务企业响应政策号召，积极探索“物业+生活”服务模式，增值服务业务全面铺排。
目前国内物业管理标的属性仍以住宅为主，但行业多元业态发展的格局已初具规模，未来将逐步拓宽市场接管物业管理服务的渠道和规模，在管的商业、办公类等物业数量将有一定程度提升，同时针对医院、学校、公建甚至是城市片区的物业管理市场也都将可能成为下一个增长点。
例如，招商积余非住宅项目的面积在今年上半年就首次超过了住宅物业。截至6月30日，招商积余在管住宅物业的面积达0.98亿平方米，占比49.3%;非住宅业态的在管面积1.01亿平方米，占比达50.7%。招商积余已明确轻资产发展战略，成为控股股东招商蛇口持有资产运营的承载平台。招商蛇口旗下拥有商业、酒店、公寓、写字楼、产业园区、场馆等多种业态运营资产。仅今年11月份，招商又先后牵手烟台蓝天智慧物业和广西广投集团，继续发力城市服务。
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