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万丈高楼平地起 ， 过去建设房子主要都是以洋房和小高层为主 ， 随着时代发展 ， 建筑物变得越来越高 ， 老百姓那时候追求的房产也主要以“高” 。 城市高楼大厦越多 ， 代表城市越繁荣 。 有相关的调研报告显示 ， 过去有6成的购房者之所以愿意选择购买高层住宅 ， 主要是看中了六大优势 ， 通风好、采光好、视野好、噪音低、无蚊虫、无潮湿 。
在高层住宅居住的时间越来越长 ， 发现的问题也变得越来越多 ， 众多老百姓都认为高层住宅未来将会成为“贫民窟” 。 我国财经大学研究院中心主任周天勇在2018年的一场公开演讲会上说到：未来有大量高层住宅会面临玻璃老化 ， 电梯故障 ， 设备维修困难等一系列的问题 ， 高层住宅将会成为“永久性贫民窟” 。
在最近的5~10年建设的商品房 ， 并不会存在太多的问题 ， 根本原因还是房产处于较新状态 。 此时更应该关注的是70-90年代我国建设的房产 ， 楼龄也有四五十年时间 ， 但是这些房子看上去真的是破破烂烂 ， 即便是90年代建设的房子 ， 看上去都已经残旧不堪 。
在短短的二三十年时间 ， 小区为何老化这么快 ， 一方面可能真的是房屋质量问题 ， 另外最关键的一方面是物业管理维护不到位 。
面对这些房产又该如何解决了？
过去解决老旧房产问题 ， 主要都是通过棚改政策 ， 特别是在2015年确立了棚改货币安置化政策后 ， 出现大规模棚改拆迁 ， 导致三四五线城市房价也跟着大幅度增长 。 2020年我国棚改政策面临着大幅度的收紧 ， 2015年至2018年平均每年棚改数量约为600万套 ， 到2019年和2020年棚改数量分别为316万套和206万套 ， 从侧面说明国内棚改数量将逐步下降 ， 慢慢地会被旧改政策代替 。
2022年全方面展开旧改工作 ， 未来5年住建部明确地表示对国内17万个2000年以前老旧小区进行旧改工作 。 2020年6月份发改委下达三批财政部用于补贴城镇老旧房子 ， 旧改工程、棚改工、公屋房配套设施和保障住房的基础建设 ， 第1批资金为296.93亿 ， 第2笔资金为422.33亿 ， 第3批资金为240.63亿 ， 其中有300亿是用于支持棚改 ， 剩下的都是推动旧改政策 。 6月份住建部中期大会 ， 住建部部长王蒙徽明确的表示“进一步界定和把握棚改数量标准”各地方政府根据相对应的实力来评估财政承受能力 ， 不要一刀切 ， 不能层层下置 ， 不能盲目举债铺摊子 。
旧改政策主要解决的是电梯安装、水电网燃重新铺设、基础设施修复更新、新建停车场、引进物业、增加便民市场、新增文旅娱乐设施等众工程 。 看上去确实是挺不错的 ， 但是有部分房产修复了也难以恢复到原有的状态 ， 如同一个老人穿上了年轻人的衣服 ， 内在东西相对还是老的 。
旧改后的房产可以居住10年还是30年 ， 这些我们不确定 ， 但唯一可以确定的是日常维护费用确实是不少 ， 对于老旧小区来说原本的户数不多 ， 缴纳的物业管理费高了 ， 业主们并不同意缴纳物业管理费 ， 低了对于整个小区维护 ， 肯定是不到位的 ， 没有及时保养房产 ， 可能又很快面临着新一轮的老旧 。 随便用低廉的物业管理费请到一个不错的物业 ， 整体管理起来条条有序 ， 但是小区的维护管理肯定不仅单凭物业管理费的 ， 肯定是会动用到其他费用如“维修基金” 。 但是中国的维修资金制度始于1998年 ， 也就是之前购买的房产都并没有缴纳任何的维修资金费用 ， 这笔钱业主们是否愿意支付？
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