大型购物中心或大型购物广场类商业地产，通常采用分零租赁、不售产权的商业模式，其价值实现往往是通过收取租金来完成收益目标。本文通过对当前大型购物中心或大型购物广场类商业地产常见租金计取模式概谈，浅述与租金相关的五个风控要点。
租金计取模式
当前，大型购物中心或大型购物广场类商业地产所涉租金计取模式主要如下：
模式一：固定租金
该模式为无论承租人经营盈亏，承租人均按照商铺租赁合同约定的固定数额定期向出租人支付租金。
模式二：提成租金（“扣率”租金）
该模式租金收益与承租人经营直接关联，即在商铺租赁合同约定的计租期限内按照承租人的营业额计提一定比例所得的金额作为租金。该模式也是俗称的“扣率”租金。
模式三：“固定/提成”租金（取其高）
该模式租金收益与承租人经营直接关联，即在商铺租赁合同中约定两种租金标准，其一为固定租金金额，其二为按照承租人的营业额计提一定比例所得金额，二者金额取其高者作为当期租金。该模式属于固定租金与提成租金的衍化。
模式四：“保底+提成”租金
该模式租金收益与承租人经营直接关联，即在商铺租赁合同中约定两种类型租金，其一为固定租金金额，其二为按照承租人的营业额计提一定比例所得金额，当期应付租金额即为二者之和。该模式也属于固定金额与提成租金的衍化。
与租金相关的五大风控要点
要点一：营业额界定争议导致租金标准争议法律风险
在提成租金、“固定/提成”租金（取其高）、“保底+提成”租金模式中，租金与承租人经营所涉营业额息息相关。因此，笔者建议在商铺租赁合同中明确定义“营业额”（即营业收入），并列举“营业额”范围，以防止租金标准界定争议法律风险。在大型购物中心或大型购物广场类商业地产，若采取统一收银的模式，通常出租人能够较好的掌控承租人的营业收入，若没有进行统一收银，笔者建议在商铺租赁合同中为出租人设置监督机制（如：要求承租人提供经会计师事务所审计的年度财务报表，且该报表中应列明该财务年度内各个月的财务资料及明细），并明确出租人对承租人查账的权利，当然还需对承租人上报营业额义务约定较为严厉的违约责任。
要点二：因维修影响商业物业的使用可能导致租金减少支付的法律风险
在商业物业租赁过程中，支付租金是承租人对商业物业使用、收益的对价给付，出租人应在租赁期间保持商业物业符合约定的用途，为此，当因维修影响商业物业正常使用的，出租人可能面临被承租人主张减少该维修期间租金支付的法律风险。有鉴于此，笔者建议尽量在商铺租赁合同中约定由承租人承担维修义务，且明确商铺维修期间损失承担主体，以对抗发生争议后承租人关于租金减少支付的主张。
要点三：商业物业未达到约定交付条件可能导致承租人拒付租金的法律风险
对于大型购物中心或大型购物广场类商业地产，开发商往往在前期会对商业项目周边情况（包括但不限于市政道路、项目周边住宅或商业体等）进行前期宣传，甚至有的开发商在主力店引进时会将相关周边情况作为商铺交付条件放入商铺租赁合同中。当出现商业物业交付时，若商业项目周边情况未达到上述宣传内容或承诺性条件，稍有不慎，可能导致承租人行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权从而拒付租金。为此，笔者建议：①在项目前期宣传时，注意在宣传物料中进行免责提示；②切勿在商铺租赁合同中将项目周边情况约定为商铺交付条件之一。
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