【 司法解释|商业地产招商运营中与租金相关的五大风控要点】要点四：租赁合同无效时租金标准的认定
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《司法解释》）第2条、第3条规定，房屋租赁合同无效的情形主要包括：①未取得建设工程规划许可证的房屋；②未按照建设工程规划许可证建设的房屋；③未经批准建设的临时建筑；④未按照批准内容建设的临时建筑；⑤租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。同时，《司法解释》予以除外规定，在一审法庭辩论终结前取得相关部门批准的，房屋租赁合同有效。
根据《司法解释》第5条第1款规定，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，当商铺租赁合同无效时，通常参照房屋租赁合同约定的租金标准由承租人支付房屋占有使用费，当然法院也将结合承租人对房屋的实际使用情况进行自由裁量。
要点五：承租人欠付租金时出租人能否采取停水停电措施
对于大型购物中心或大型购物广场类商业地产，当商户欠付租金达到一定程度时，作为出租人的开发商通常会采取停水停电措施，以促使商户支付欠付的租金。承租人欠付租金时，出租人能否采取停水停电措施？司法实践中，存在一定争议。首先，需区分商铺租赁合同中是否存在关于停水、停电措施的约定。其次，需要分两种情况进行区别分析：其一，商铺所有权人作为使用人与电力公司及自来水公司签订用电协议、用水协议；其二，商铺承租人作为使用人与电力公司及自来水公司签订用电协议、用水协议。
笔者认为，在商铺租赁合同存在停水停电措施约定且是由商铺所有权人与电力公司及自来水公司签订用电协议、用水协议时，作为出租人的开发商采取停水停电措施被人民法院认定为违约或侵权的可能性较低。除此之外，当承租人欠付租金时，作为出租人的开发商采取停水停电措施造成承租商户损失的，可能面临赔偿责任。当然，人民法院将综合承租人过错程度、对租赁合同的客观履行情况、出租人停水停电给承租人造成的损失、承租人延期支付租金给出租人造成的损失等因素，对损失责任承担予以综合认定。
此外，当承租商户欠付租金的，若作为出租人的开发商拟采取停水停电措施，除需符合上述情形外，开发商还需注意：①在采取停水停电措施前，提前书面通知承租商户，并保留送达证据；②尽量选择商场打烊的时候，以尽量减少因此造成的承租商户损失。
文章来源：坤源衡泰律师事务所
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