近日，位于南三环的首开融创榕耀之城，一个占地面积287.85亩的超级大盘。从去年2月份拿地至今，近2年时间，终于有些按捺不住了，计划于本月底开盘。虽然目前还未看到具体领证信息，但想来并非难事，难是难在选择何时开盘的问题。相信有关注该项目的朋友，多少都有听闻，项目几次准备开盘却又几次偃旗息鼓的经历。先是今年6月份，后到7月份，再到9月份，这次是12月底。此次究竟能否顺利开盘，我认为还是不应该过早下结论。虽然各路分销铺天盖地，广告软文甚嚣尘土，决心之大，可见一斑，但最终真正决定是否开盘的关键，还得看具体认筹人数的多寡。如果认筹人数达到预期，那么证明广告营销是成功的，多数人对该项目是认可的，便可如期开盘，反之，则有可能会继续捂盘，虽然这个可能性也许不大。也许大伙都比较好奇，不就开个盘吗，为何要如此谨慎呢？我认为理清这个背后的缘由至关重要，尤其是对该盘抱有兴趣的朋友。1、产品信心不足榕耀之城，总高15层左右，多为两梯四户或两梯五户的点状设计，容积率2.0。主打户型包括65平2房、79平和89平的3房，没有一款是真正通透的。从户型结构设计来看，该项目作为刚需盘定位是妥妥的，就别充高端盘了。相比世茂帝封江，总高8-11层的花园洋房，两梯四户板状结构，容积率1.0。最小户型89平，最大户型235平，全通透不说，项目还具备看江优势，定位品质房不假。相比恒大滨江左岸，总高6-11层的小高层，多以两梯六户点状设计为主，容积率1.53。项目同样定位百平以内的刚需住房，包括66平-83平的2房，87平-99平的3房。整体居住品质应该与榕耀之城相当，但滨江左岸具备了低价优势。再看首开国仕府，与榕耀之城是同一开发商，而且又同在螺洲板块，所以勉强称得上是兄弟盘吧，但似乎没做好大哥的表率作用。国仕府规划11层-14层的板状洋房，全部一梯一户的结构设计，容积率2.0。户型设计与帝封江相似，除了95平的3房以外，其它均为110平之上的改善4房，并且是唯一与泰禾院子别墅盘一样共享温泉入户的项目，品质定位甚至超过了帝封江。综合对比之下，榕耀之城就多少显得有些黯淡无光，因此便打出了智慧社区和TOD项目，来给自己加分，我相信，对于初次购房，不明事理的小白这招挺有用。但对于真正的过来人来说，这两优势的提分效果其实十分有限。概念解释：TOD项目是指在特定的时间、预算、资源限定内，依据规范创建一个新的，以公共交通站点为中心，5-10分钟步行路程为半径的经济圈，创建一个满足工作、商业、居住、休闲，教育等于一体的经济发展中心。事实上，该项目除了近地铁外，商业、教育、医疗、工作全都不具备。放眼全福州的几个TOD项目，除了中骏世界城璟月以外，个人认为其它都是在借TOD之名炒作，跟三江口樟岚片区炒作清华附中是一个性质，只不过影响力不同罢了。比如位于金山工业园区的万科城市之光、位于五四北战坂片区的万科天空之城、位于闽侯竹岐地铁站的国贸上江原墅，以及樟岚片区的滞销盘大东海江山府。试问，这几个所谓的TOD项目，你们认为真的是优势项目吗，TOD有机会成型吗？至于什么智慧社区，我就不想多说了，相比普通的商品房或许好一点，但是想以此来逆转与国仕府和帝封江的品质差异，还是有点异想天开了。
2、不知如何定价对比完几个最直接的竞争对手后，我们会发现，榕耀之城的楼盘定位和产品优势，是明显不足的，与帝封江没得比，与国仕府同样没得比。可如今国仕府从16年8月份领证至今，五六年时间从期房卖成了现房，从两万七八的价格跌到了两万二三，至今去化率才勉强过半。再看世茂帝封江，本来可以跟滨江左岸哥俩好，一起唱对台戏，谁曾想最终只能唱独角戏，死守着2万3价格不放，慢慢踏上了国仕府老路。除了早期开盘的AD地块去化率达到百分七八十以外，在滨江左岸开盘之后，H地块、I地块的去化率至今仍在33%左右徘徊，进退两难。恒大滨江左岸品质虽然相当，但人家一出场就是王炸，今年6月份两次开盘，直接把价格下放到了1万85左右，最低的甚至才1万7，大大拉低了人们对南三环的预期。恒大的历史背景咱们就不深究了，总之低价的效果确实不错，今年6月份两次开盘，I地块和G地块的去化率双双冲破95%，然后留下个烂摊子，臭了自个儿，也熏了邻居。而榕耀之城，在产品优势不足的背景下，究竟该如何定价，成了它最头疼的问题，也是迟迟不敢开盘的关键因素。上有国仕府和世茂帝封江，2万3的高压线基本很难再逾越了，下有滨江左岸开辟的去化高速路，榕耀之城同样一万八九按理说也是不难去化。从项目分销打出的海报来看，是19888元/m起，但从销售口中探知的价格是2万1-2万3，综合来看，后者的可能性较大，前者只不过是拿一二楼来做噱头。一方面急着去化，一方面又不想失利，因此才想着在滨江左岸和其它两者之间求一个平衡，不想直接对抗，来个进退有度。可现实是，国仕府和帝封江在2万3的位置停留已久，去化效果并不理想，榕耀之城最终的开盘价极有可能在2万1上下，此次认筹就是最终的摸底。因此，话说到这里，我真心的奉劝各位一句，越是在热度上，越不该急着进场，至少要等到价格走到2万1以内，否则极有可能成为新一轮的接盘侠，这并非危言耸听。纵观历史，无论是早进场世茂帝封江，还是早进场首开国仕府，早进场滨江左岸的，如今哪一个不是亏得一塌糊涂，哪一个不是提心吊胆...
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