房子，作为老百姓的生活必需品，一直受到国家的重视，先后提出了“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”政策，效果也是比较明显的，根据最新统计信息显示，虽然个别城市房价还有小幅上涨，但整体上趋于平稳，涨跌幅都不太明显。从近期一系列城市相继出台新的楼市调控措施看，国家仍旧在朝着房地产健康平稳发展方向、实现人人住有所居而继续努力。
房屋租赁，作为房地产市场不可分割的部分，同样也在衡量着市场的健康程度，比如租售比，同时也与亿万人的居住问题相关。根据相关数据显示，目前我国租房人数已超过2亿，占城镇人口近1/4，健康稳定的租赁市场关系到人们的幸福指数，而清晰可靠的法律制度是保障“居住权”的基础。从2021年1月1日开始施行的《民法典》新规中，关于房屋租赁方面进行了新的约定，与此同时，现行租房法律依据《合同法》随即废止。从租赁新规的内容看，相较于《合同法》体现出较大差别，涉及到我们常常遇到的房屋租售、转租等，特别是居住权、租房人优先购买权限制等制度的创新设立等等，这些都与我们租房人和出租人利益息息相关。在享有权利的同时，也要注意其中的法律风险，下面我们来看看相关的房屋出租规定。
>第一，房屋租赁期满后，租房人享有优先租赁权。>第734条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。很多人之所以咬牙买房，除了可能在享有的学区、资产增值方面存在不确定性方面外，一个重要的原因就是始终有一种居无定所的感觉，总认为房东随时可能赶自己走。但从明年1月1日起，这种情况就不存在了。在同等条件下，原租房人享有优先承租的权利。当然，这里不是说合同期满后房东不可以涨房租啥的，比如房东根据市场情况，计划统一涨200元/月，公开向市场放租，如果原租房人还愿意继续承租，那么，这个时候就应该优先给他续租，而不得再租给别人。所以，只要租房人愿意继续按照市场水平租房，房子就可以一直租下去，除非房东收回房屋不再对外出租。这里需要提醒的是，如果租房人不愿按照市场水平租房，这种优先权自然也就丧失了。
>第二，设立居住权的房屋不得出租。>第369条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权，是指居住权人有权按照合同约定，对他人房屋享有占有和使用的权利，是一种用益物权。居住权设立需要同时满足两个条件，一是以书面形式订立居住权合同，二是向登记机关申请居住权登记。当房屋被设立居住权以后，即使租房人与出租人签订了租房合同，仍然视为无效。为了预防类似风险，租房人可到登记机关去查验该房屋是否有设立居住权，以避免不必要的损失。即便如此，为以防万一，建议租房人在与房东签订租房合同时，让房东写一份承诺书，注明该房屋未设立居住权，在租赁期间也不得设立居住权，否则承担具体数额的违约补偿。
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