确定房住不炒为楼市定位以来 ， 针对买卖、贷款、投机等违规现象全面整治 。 到目前为止 ， 调控成效逐步显现 ， 房价涨幅收窄到个位数 ， 房贷规模更是收得紧紧的 ， 如今除了首套刚需受到利率和首付支持外 ， 二套以上的利率水平都大幅提高 。
其次 ， 看你的还款方式：是浮动利率还是固定利率 ， 是等额本金还是等额本息这里分两种情况 ， 因为去年开始房贷不再是基准利率 ， 而是通过市场调剂模式报价 ， 就好比LPR5年期20个月都没有改变一样 ， 随着调控收紧 ， 利率不仅下调的可能性小 ， 反而有持续上调的趋势 。 如果我们选择的浮动利率 ， 还款额就跟随利率的上浮 ， 每个月的还款可能比以前多几百元 ， 二三十年下来 ， 利息都要多出几十万 ， 相当于傻傻给银行送钱 。
另一种情况是等额本金和等额本息的区别 ， 简单来说 ， 等额本金就是逐月递减还款；等额本息则是每月等额 。 两者最大的区别就是利息、月供都不同 。
算笔账看得更清楚：以100万总贷款、30年还贷期 ， 4.95%利率为例 ， 等额本息的利息约92万 ， 月供约5350元 ， 等额本金的利息约74万 ， 首月月供6919元 ， 尾月月供2795元 。 总结起来 ， 本金要比本息少支付18万元利息 ， 但开始的月还款要比等额本息多支付1500多元 。
值得一提的是 ， 我们在售楼处询问报价时 ， 或是在银行签贷款协议时 ， 销售顾问和银行经理都会推荐采用等额本息还贷法 ， 这是为什么？在房说君向一位银行经理了解到 ， 最主要的原因就是很多人看到等额本金前期的还贷太高怕承受不起 。 不过本息和本金的还款方式来说 ， 主要看个人的资金实力 ， 如果前期资金足够当然倾向于本金 ， 如果想按部就班则选择本息 。
最后 ， 随着时间流逝 ， 货币超发 ， 欠的钱成本会有一定减少钱越来越不值钱 ， 这个可能普通老百姓都懂得观念 。 回想十年前 ， 2011年城镇人均收入23979元 ， 同年全国100城住宅均价8686元/平 ， 买一套90平的房子总价78万 ， 贷款54万 ， 利率4.9%的话 ， 每个月的月供是2900元 ， 折合一年3万4 。 1998的工资 ， 2900的房贷 ， 那时候的购房者 ， 生活一定不会幸福 。
但换到现在 ， 2021年前三季度城镇人均可支配收入35946元 ， 再加上赚钱机会比过去多了去 ， 况且2995只是平均数 ， 放眼全国各大城市的收入水平 ， 这时候会发现还款容易很多 。 且发币滚滚 ， 在输入性通胀影响下 ， 你借到的钱也可能处于贬值状态 ， 今天你借100万 ， 10年后或许只值50万了 。
提前还房贷 ， 聪明还是糊涂？3个因素下 ， 答案清楚了总之 ， 除了以上3个因素 ， 在现实生活中 ， 我们不能指望自己能像“双马”“李超人”那样有精准的商业头脑 ， 能够及时止损保留实力 ， 因为我们之中大多数都是欠缺投资理论的人 ， 风险越大 ， 越得不到保障 ， 即便是以前保本保息的银行存款 ， 也降了存款利率 ， 过去风头旺盛的货币基金 ， 收益也大不如前 。
所以银行员工奉劝 ， 被再给银行傻傻送钱了 ， 贷款大可不用提前还 ， 除非你有切实可行不提前还贷的理由 ， 否则不要纸上谈兵 ， 毕竟提前还款可以是要承担流动性风险的 。 说到底 ， 都是大家过于关注花销成本 ， 而忽视了有一笔流动资金在手的重要性 ， 比如换房、比如突发事件 ， 少了应急资金 ， 当有事要用钱的时候就找不到谁来借了 。
房说君有话说 ， 这也就告诉我们 ， 不管是聪明还是糊涂 ， 即便提前还房贷更有利 ， 但也要考虑自身的经济条件 ， 生活担子本来就重 ， 大部分人都是没有闲钱的 ， 别赔了夫人又折兵 。
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