报告认为，当前中国房地产市场的确面临金融风险外溢等潜在压力，而化解这一压力的主要出路就是促进房屋销售，其中包括二手房销售。对很多新房需求而言，改善需求本身需要卖出旧房。
在按揭贷款投放等政策带动下，2022年3月房屋交易量有望开始回暖。贝壳在房屋交易赛道具备无人匹敌的竞争实力，全国来看并无一家重运营，线下布局的公司在市占率方面接近贝壳的水平。报告预测公司2021年-2023年Non-GAAP净利润为14.8亿、30.9亿和57.9亿元。
中信证券认为浑水基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。“由于在方法论上的根本缺陷，浑水的报告在结论上完全不能成立”。
03丨要看基本面
面对此次做空危机，贝壳会破防吗？答案藏在基本面里。
所谓基本面，就是除去资金面、技术面之外与企业相关的所有内容的分析，它包括大到政治情况、宏观经济、各种政策，小到企业财务报表分析、风险控制以及日常消息等诸多内容。
而基本面其实就是看三个部分，宏观、中观和微观。所谓宏观就是围绕公司一系列国家政策环境等等变化，中观就是行业内的相应变化。
虽然2021年地产行业迎来了大起大落的年份，从宏观的政策到中观的行业都发生了一系列负面因素引发的变化，中国房地产市场正在历经一场“难而正确”的调整。根据贝壳研究院数据，第三季度全国二手房市场GTV同比下降41.6%。根据国家统计局数据，三季度全国新房商品房市场GTV同比下降14.1%。
但到了2021年11月、12月的时候，国家对于房地产，尤其是二手房的政策，已经出现了一些微调的迹象。
一方面，银行方面按揭贷款的限制已经取消，为的是加大房地产商消化库存的力度，降低金融风险。
另一方面，限制二手房流转的政策主要是限售。历史上限售政策出台本身是因为，适当降低二手房供给的冲击，对于去化新房需求有利。但这种限制如果持续，反而会导致改善链条断裂。目前的政策体系已经几乎没有限售政策加码的身影。
因此从宏观和中观角度看，贝壳其实所面临的外界环境已经不像2021年年初那样压力山大。
而微观恰恰是指企业本身的情况，绝大多数都是可以从财务指标中看到端倪。
11月初发布的第三季度报告表明，在市场下行周期贝壳显示出相对市场的抗性。贝壳三季度存量房交易GTV为3,782亿元，同比下降34.3%，其中二手房交易GTV同比下降36.8%，跌幅小于市场水平。贝壳三季度实现新房交易GTV 4,101亿元，同比下降2.5%，明显低于市场跌幅。
截至三季度末，贝壳2021年整体依然保持良好增长态势。1月至9月，贝壳营业收入达630亿元，同比增长31.7%，调整后净利润为22.5亿元。2021年前三季度贝壳总GTV达3.12万亿元，同比增长31.2%。
其中，存量房业务GTV为1.70万亿元，同比增长25.7%，新房业务GTV达1.25万亿元，同比增长37.0%，新兴及其他业务GTV为1,656亿元，同比增长50.5%。
另外，关于发展迅速的新房业务，相较6月，贝壳9月合作销售新房项目数提升13%。另一方面，新房楼盘字典实现了全市场100%的目标新房楼盘覆盖，并创建了全国最大的新房项目不利因素数据库，为消费者提供真实有用的新房内容。
而新兴及其他业务方面，贝壳自营业务被窝家装和拟并购的圣都家装均稳步推进。被窝家装三季度在北京竣工1,127单，环比提升35%。圣都在1月至9月实现累计合同收入同比增长超过35%。贝壳与圣都在人才招聘、交付中台、供应链能力上开始互相融合学习。
实际上，基本面分析中财务数据只是作为过去和当下的判断依据，要找到财务数据中具有防守能力的数据，印证利润的含金量和真实性以及其他的定性分析才行。
推荐阅读
- 贝壳|房产中介失速，物企该如何变道超车？
- 贝壳|【贝壳成都资讯】一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大
- 昆明|【贝壳成都资讯】2021 年房地产市场呈现出来的五大特点（一）
- 林小娘|但凡盛紘能给墨兰找个贺弘文那样的家庭，林小娘都不会破釜沉舟
- 住房贷款|[贝壳科普]贷款买房的这些问题，你知道多少？
- 贝壳|预算总价80万，沈阳刚需选谁更“香”？
- 房产经纪人|从不认可经纪行业再到颠覆认知，看这位房产经纪人的成长史！
- 开发商|贝壳找房，这个最大的中介机构，该有多黑！
- 住房公积金|【贝壳成都资讯】青岛：放宽异地公积金货款政策
- 购房置业|【贝壳成都见闻】置业动力指数榜单：一线城市领跑，深圳居首位（上）