2021年的楼市上下半场分化明显，上半年市场热情高涨，但随着各地加大调控力度，叠加全面去杠杆的“三条红线”、“供地两集中”、“房贷集中度管理”等全面落地实施，更重要的是信贷收紧以后，房企资金获取受限，市场急速向下，销售、土地、投资纷纷遇冷。
近日，多家机构数据显示，2021年，包括二手房成交规模、新房成交增速、土地市场成交、房地产开发投资增速等在内的各项数据均创新低，对于房企而言，百强房企销售规模大概率将持平甚至略有回落，步入无增长时代。
2021年的市场起伏有其特殊性，本质上在于资金端的全方位收紧，降杠杆速度过快，各方预期走低产生叠加和共振效应，导致市场出现了一波“负循环”。
四季度末，政策定调良性循环，监管层频频纠偏释放暖意，一线城市二手房终于在12月出现筑底现象。
但真正的市场底是否已经到来，2022年的楼市又将走出什么样的曲线，房企运营如何转向，尚需观察。
房企业绩远不及历史同期
克而瑞研究中心数据显示，截至11月末，近3成百强房企累计业绩同比负增长，规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，1-11月规模房企平均目标完成率仅80.4%，明显低于近三年90%以上的平均水平。
全年来看，房企销售业绩“先扬后抑”。一季度，市场购房情绪延续了去年末以来的热度，企业销售规模较去年和2019年同期提升显著。二季度之后企业销售增速持续放缓，特别是下半年市场明显降温，行业百强房企单月业绩增速自7月由正转负以来，延续下跌趋势且降幅不断扩大。
但这还是在2020年疫情影响下房企已对业绩增长保持了谨慎预期的前提下。克而瑞指出，2021年下半年市场急速降温，即便年内整体业绩目标设定不夸张，多数企业年度业绩目标完成压力仍然较大。
房企销售业绩的走低受多方面因素影响。“资金肯定是最要紧的一个限制。”一家规模型上市房企高管向21世纪经济报道采访人员描摹了一个循环效应：“三条红线”实施以来，房企或主动或被动开始降杠杆，但金融机构对政策的理解相对严格，加上个别房企的信用风险加重了金融机构对房企的避险情绪，房企的融资受到严重限制。
在21世纪经济报道此前的调研中，多家房企曾透露即便身处“绿档”，金融机构的合作意向也不强，对于高周转和资金密集型的房企来说，“找钱难”意味着不得不降速。
融资受阻之下，房企的资金来源更多依赖销售回款。但房贷集中度管理的瞬时收紧，使得个人按揭贷款利率提高、放款速度空前拉长。在21世纪经济报道此前的调研中，部分城市放款时间高达半年以上。
“融资难、回款慢，影响了房企的现金流，以收定投的模式也决定了支出缩减、投资下行，又进一步影响了未来的收益。”上述房企人士表示。
9月以来，监管层开始释放一系列针对信贷的“纠偏”措施，要求金融机构“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”。此后房企开发贷和居民个人房贷均有所放松，但传导至房企的运营上，还需要一定的时间。
二手房成交创7年新低
贝壳研究院数据显示，今年二手房交易规模出现近5年来的首次同比下降，预计二手房成交面积将创7年新低，出现2015年以来的最低值。
据该机构测算，2021年全国二手房成交金额约7万亿元，同比下降约6%;二手房成交套数约393万套，同比下降约9%，成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%。
新房和土地市场也全面降温。新房销售规模同比增速收窄至2015年以来最低。贝壳研究院依据国家统计局数据测算，预计2021年全国新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米，同比增长1.5%，较2020年增速收窄1.6个百分点;全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿，同比增长约5.9%，较2020年增速收窄5个百分点。销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。
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