购房置业|专聊房君：2022年该抓紧买房还是卖房？官方报告透露答案，3条建议( 二 ) 房地产市场|房价|楼市

3.2022年房地产市场趋势变动特点。报告给出的答案是总体上“变中趋稳” ，时间节点上，全年是先降后升，在第一季度达到最低点后，此后二三季度快速回升，但到了第四季度又会有“新变化” 。这也是报告给出的房价增速有正数也有负数的重要原因，还有一个因素是城市分化有关，报告认为，一二线城市及都市圈由于人口和收入持续增长，市场会在第二三季度明显回暖，但人口流出、收入不济的非城市群、非都市圈城市以及三四线及以下城市就不同了，可能面临持续下行。
第二份报告是央行发布的《2021年第四季度储户问卷调查报告》，这是一个关于房价预期的调查，所谓“预期往往是未来市场的反应” ，大家的意愿基本代表了未来房地产方向。

对下一季度房价（2022年第一季度）预感上涨的为16.8% ，比去年最差的第四季度还降低了3个百分点，而认为房价下降的则升至15.2% ，看跌比例明显提升。从这里可以看出，央行报告中，人们对今年第一季度的房价预期与中国社科院的预测完全同步。所以，今年第一季度房地产市场继续调整应该没什么悬念。
那么，现在回到标题：2022年该抓紧买房还是卖房？看了这两份几乎一致观点的官方报告，对于我们购房者来说是不是豁然开朗了，房君试图从中国两份官方报告中提炼出答案，结合实际，给出3条建议。
首先要说明的是，中国城市这么多，不可能有一致的买房和卖房节点，需要根据我们实际情况来定。比如社科院说的一二线、三四线分化趋势，意味着在有的城市是买点，有的城市就没有必要着急买，需要等待。

其中，在一二线城市中有一个现象不得不察，据克而瑞数据显示， 2021年的土地购置面积和房屋新开工面积均是负增长，按照6-9个月的上市期，基本会体现到2022年的供应市场上，那就是供货量可能存在短缺。当然，由于2021年下半年市场转冷积累的库存还会延续到第一季度，所以，市场不会有明显变化，但到了第二三季度，待库存消化差不多了，这个时候在供应欠缺的情况下，房企就有了收回折扣或提价的底气。
所以，房君的建议是，在楼市热点一二线城市，如果有购房打算，无论是新房还是二手房，尽量还是在第一季度完成。如果是置换，有资金条件的，建议“先买后卖” ，即先买改善房，然后再等第二三季度市场回暖后卖出老房子，能卖个好价钱。如果就指望这个老房子变现资金，建议把老房子早点挂出去，买和卖同时进行。此外，在非热点的三四线城市，买房就不用那么着急了，看市场传导程度和需求来定，比如，可耐心观察周边的核心大城市市场变动情况做出决定。

其次，品质不佳的老房子还是要趁机卖。暂不说房地产税的问题，未来的房地产市场也确实迎来了转变。就住房总量来说，统计部门给出的数据是，城镇人均居住面积已经来到了40平米大关，说白了，整体上大家不缺房子了，不过是地区、人与人之间有所差异。加上1962年-1975年这波长达十多年的人口出生高峰（每年2000-3000万），将在2022年陆续迎来退休高峰，显然，他们将逐步退出购房市场，住房将呈现整体过剩局面。这次或许不是最后的卖出机会，但放到下一次再置换的话，一定会拉大家庭财富的差距。

此外，以前还有大量的进城刚需来帮助接盘消化，随着城市化进入下半场，特别是没有人口吸引力

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