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富阳区|碧桂园年末销售失速，销售额远低于万科，还面临1.74万亿负债压顶( 三 )

富阳区


但对碧桂园来说 ， 降价促销手段并非无往不利 。 据“闽南微资讯”的文章 ， 2021年12月初 ， 碧桂园在武汉市蔡甸区的唯一项目“碧桂园星樾”开盘推出的218套新房 ， 去化率仅25% 。
据悉 ， 该项目备案均价约8840元/平 ， 实际售价仅7685元/平 ， 对比前期6月份8300元/平的开盘价格 ， 降价幅度接近千元 。 而蔡甸区的新房均价整体在9457元/平 ， 项目价格远低于销售均价 ， 然而大幅度的降价并未给碧桂园带来成交量的提升 。
多家媒体曾报道 ， 2021年9月27日 ， 碧桂园召开了“誓保全年8000亿销售目标”高管会议 ， 每月800亿目标 ， 如年底未完成全年目标 ， 集团分管营销、品牌、投资及文商旅的常务副总裁程光煜请辞 。
除了表决心 ， 碧桂园还设立每月1亿元奖励 ， “完成就奖励 ， 完不成直接请辞 ， 谁阻碍清理谁 。 ”但根据克而瑞统计 ， 碧桂园2021年不论全口径金额还是操盘金额 ， 都未超过8000亿元 。
因此 ， 从如此重压之下仍未完成目标和频频的降价促销动作来看 ， 碧桂园似乎面临着去化困难的问题 。
在业内 ， 和恒大一样 ， 碧桂园是著名的“三四线之王” 。 根据中指研究院数据 ， 2021年全年碧桂园权益销售金额5582亿元 ， 对应权益销售面积6682万平方米；万科同期权益销售金额5080.4亿元 ， 对应权益销售面积3040.3万平方米 。 简单计算 ， 碧桂园销售单价约8354元/平方米 ， 万科销售单价在1.67万元/平方米 。
有分析认为 ， 本轮市场调整中 ， 一二线城市房价适当波动的情况下 ， 流动性依然存在；但在三四线城市 ， 棚改潮已过 ， 再加上本身人口大量流出 ， 购房者越来越少 。
这也意味着 ， 重仓三四线城市的碧桂园 ， 正面临着房子卖不掉的窘境 。
负债总额高达1.74万亿
截至2022年1月6日 ， 碧桂园港股卖空股数达4999.4万股 ， 较2021年12月31日的2103.8万股出现翻倍 ， 为近半个月来最高数额 。
碧桂园的股价也自2021年下跌35.45%之后 ， 今年至今再跌1.3% ， 总市值跌至1580亿港元 。
过去 ， 碧桂园成功的核心在于“高周转”模式 ， 该模式是规模扩张的利器 ， 隐患是推高了企业的负债规模 。
据2021年半年报 ， 碧桂园负债总额高达1.74万亿 ， 相较于2020年末的1.76万亿元减少了190.19亿元 。 虽然有所减少 ， 但相较于巨大的基数而言 ， 仍然维持在高位 。
剔除部分将来要转化为收入的“合同负债” ， 截至2021年6月30日 ， 碧桂园有息负债由2020年底约3264.85亿下降至3242.4亿 ， 减少22.45亿元 ， 下降幅度也有限 。
截至2021年10月26日 ， 中国恒大、碧桂园和佳兆业集团存续的地产美元债规模最大 ， 分别为140.01亿美元、116.94亿美元和113.74亿美元 。 另外 ， 碧桂园2021年上半年的资产负债率达86.24% ， 已经超过了中国恒大 。
去年 ， 网上不时传出碧桂园欠薪、欠施工方工程款的消息 ， 例如碧桂园位于菏泽的一项目工地发生工人讨薪被车轧伤事件、信阳的碧桂园黄金时代楼盘民工以跳楼方式讨薪等 。
12月16日 ， “正北方网”报道称 ， 碧桂园包头一处项目 ， 在施工方于2018年9月30日顺利通过竣工验收后 ， 碧桂园旗下的项目公司至今仍拖欠着90万多元工程款和277万元质保金 。
市场整体下行、融资通道收缩的背景下 ， 去年下半年以来碧桂园减少了土地投资支出 。 据亿翰智库统计 ， 从新增货值来看 ， 2021年1-12月 ， 碧桂园累计新增货值4840.2亿元 ， 11月单月新增货值211.8亿元、12月新增货值仅有60.2亿元 。
除此之外 ， 媒体多次报道过的碧桂园旗下社区金融平台碧有信 ， 通过在陕西文交所备案产品 ， 被怀疑和恒大理财一样向碧桂园的地产项目“输血” 。 此前与碧有信合作众多的汇联金融 ， 已被立案侦查 。 近日 ， 证监会也发起对“伪私募”、“伪金交所”等风险深入开展整治 。

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