中原地产数据显示 ， 过去一年 ， 全国各地楼市调控累计创纪录的651次；在已披露销售目标的部分规模房企中 ， 仅有6家房企完成了目标 ， 逾8成房企未完成年度业绩目标 。
两组数据向市场说明着一个问题 ， 依靠高负债高周转创造出来的房地产红利 ， 今后发展堪忧大概率只能以低利润生存 ， 2021年 ， 不仅最顽固的深圳楼市不再坚韧 ， 最牛的房企也在这一年陷入困境 ， 这也说明越调越涨的时代彻底结束了 。 不过 ， 仍然让买房人纠结的还有2个问题：房价能跌多少？2022年能买房吗？
喊跌声一片 ， 2022上半年楼市或迎来“贬值潮”？这次房价确定跌了？房地产市场 ， 就好比是一个刚开始骨瘦如柴、营养不良的小孩 ， 经过二十多年的“胡吃海塞” ， 长成一个肥头胖耳的大汉 ， 如今步入中年 ， 各种“症状”和“副作用”就出现了 。
比如杠杆率直线走高 ， 从2008年的17.9%上涨到2020年的62.2% ， 主要贡献都是房贷增长 ， 购房者身上的重担日益加重；肉眼可见的空置房 ， 也是一大隐忧 ， 2008-2018年国内市场销售138亿平米住房 ， 换算成套数足以满足城镇家庭户均1.2套住房 ， 这还没算上小产权/宅基地 ， 根据西南财大2018年数据 ， 目前城镇房屋空置率达到22.4% ， 少数人拥有了大部分的房子 ， 才会支持空置率高企 。
与此同时 ， 房地产市场从2017年首次突破13万亿销售额后 ， 仍然一路上升 ， 在业内普遍认为告别增长的2021年 ， 天花板再次被突破 。 易居CEO丁祖昱称 ， 2021年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米 ， 销售额达到18.7万亿 ， 双双创下历史新高 。
这么大的体量 ， 还与居民财富、投机炒作强挂钩 ， 任何调控都有所顾忌 ， 毕竟不是一个普通行业那么简单 ， 关联上下游各类“与房有关”的行业兴衰 ， 数以万计的从业者“靠房吃饭” ， 牵一发动全身 ， 所以需要精准快速的“外科手术” ， 让房地产重新恢复平稳健康 。
值得庆幸的是 ， 在“手术”作用下 ， 两大“顽疾”已经被消除
第一 ， 投机情绪退潮 ， 房价喊跌声开始？过去这么多年 ， 每次房地产陷入循环上涨的周期中 ， 都离不开“投机”二字 ， 让房产成为“金融投机品” ， 而非居住的“商品” 。 上到房企下到购房者 ， 无一不拜倒在投机环境的高杠杆高负债模式当中 。
调控一下子坚持了5年 ， 今年也有了更大改变 ， 比如控制资金流入房地产 ， 设置对公和个人的房贷管理 ， 所谓的“金九银十”还没开始就夭折了 。 据克而瑞统计 ， 100家典型房企去年融资量同比下降26% ， 近5年来首次下跌；2021年31省（自治区、直辖市）前10月土地出让金中 ， 只有8省正增长 ， 其余23省均同比下降 ， 云南、新疆、黑龙江等降幅超过50% 。 融资下降 ， 土地市场萎靡 ， 表面上是房企缺钱拿地 ， 实际上却昭示着市场情绪的回归 。
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