商业地产步入存量时代已成事实。随之而来的是，存量项目“轻资产化运作”的商业模式，正加速商业地产领域的碎片化整合。
据不完全统计，近5年来轻资产增量无论从体量还是从数量而言，都在逐年递增，在2019年首次突破10%；2020年全国商业增量下降，而轻资产项目数量的增量占比上升至12.7%。
行至2021年，万达、恒太、新城、星盛等加速轻资产项目布局，使得轻资产市场更受关注。
群雄分羹之际，轻资产项目的表现并不全然乐观。尤其是低线城市中，项目搁置、烂尾等现象比比皆是，如何帮助这些物业摆脱困境，促进行业健康发展，对于运营商而言是不小的挑战。
本文，笔者将聚焦于轻资产项目的发展现状，深度剖析轻资产运营商如何帮助不良资产解决现实之“困”，及优秀的轻资产运营商应该具备哪些核心竞争力。
三、四线城市渐成“沃土”
中国轻资产元年，定格于2015年。在此之前，土地增值是行业的核心红利，而在2015年，中国楼市出现“慢牛”行情，去库存成了主调，转向轻资产可谓顺势而为。
商业地产圈亦不例外，于2016年掀起高潮，万达、恒太、大悦城、凯德等一批商业地产企业或多或少开始布局轻资产项目。
这一发展过程中，轻资产项目呈现出“二、三、四线城市为主”的特点。赢商大数据统计的287个轻资产项目中，华东、华南占比过半，城市线级中，二线占比最高，三、四线数量相近，五线城市最少，六线城市基本没有；体量方面，5-20万㎡为主，少见小型社区mall、巨型综合体。
截止2023年我国购物中心轻资产项目
从这些轻资产项目分布趋势不难发现，一线城市综合体项目实质为开发商的核心资产，自持经营为理性之选；二、三、四线城市分布着大量土地效率高、管理效率低的存量项目，适合头部轻资产扩张规模。恒太商业的崛起，无疑证明了这一点。
据悉，恒太商业自建立起便深耕于三、四线城市商业发展，熟悉中小城市的消费者。经过30多年的布局沉淀，恒太商业成功在浙江、安徽、江西、山东、湖南、湖北等17个省直辖市服务管理50+个商业项目，轻资产项目规模排名全国第二，仅次于万达。从恒太商业的项目布局可以看到，三、四线城市项目占比超90%，在下沉市场具有超高占有率，极具市场优势。
规模效应之下，恒太商业对于接手轻资产项目遇到的种种问题熟稔于心，并提出了相应的解决方案，为行业开辟出一条独特的轻资产运营管理之路。
如何解决轻资产物业现实之“困”？
商业地产无序扩容、不少项目运营不善，是商业管理公司兴起的重要原因，为头部房企布局轻资产项目提供了重要契机。
【 恒太商业|破解轻资产之“困”，恒太商业找到了可行之策】放眼至行业，一些开发商、非开发商、非商业主体等业主方，拿到土地及规划指标后，不知道如何实现资产价值，在项目打造过程中又遇到资金、团队等各种挑战，导致项目拖延、停滞甚至烂尾现象。
国家统计局数据显示，过去十年，全国商业营业用房开工建设达20.9亿平方米。但据专家统计，建成开业率仅为43%左右，另外57%的项目遇到各种问题开不了业。
疫情之后，这一现象加剧，甚至很多规模体量相当、地段很好的物业，也因为专业能力不够，亟需专业的商管公司进行管理。
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