房价|房价不能跌？专家：房价越高百姓财富越多！有房跌1800元要求改正山西省

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这五年的房地产金融化，带来了房价的透支、需求的透支、支付力的透支和供应的透支。

这句话最初来源于哪位专家已经不得而知，但毫无疑问该说法是对于过去5年我国楼市最好的总结。首先是房价透支，公开数据显示过去5年我国平均房价从6793元/㎡上升至9860元/㎡，上涨了45.1% ，这仅仅是“平均”后的结果，许多热点城市涨幅远高于这个数据。易居研究院发布的数据显示， 2021年，全年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿，双双创下新纪录。对此，经济学家马光远表示：一旦房地产突破“两个18” ，即商品房销售面积超过18亿平米，商品房销售额超过18万亿，我国房地产市场发展将会达到顶点，基本上已经没有上升空间。

其次是需求透支，根据央行公布的城镇家庭负债统计报告显示，我国城镇家庭住房拥有率已经高达96% ，且户均持有1.5套房，由此可见楼市的真正需求已经不足。第三是支付力的投资，随着房价持续大涨，百姓的消费水平也在随之降低，数据显示当前按揭余额超过38万亿，过去5年全国住户贷款占总贷款余额从29%升至57% ，居民杠杆率从40%增长至62% ，此外有20座城市杠杆率已超过200% 。
最后是供应的透支。根据易居发那个地产研究院发布的数据显示，截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，已经连续36个月保持正增长态势，达到自2016年以来的最高值。此外， 70城广义库存已达10亿平方米，其中广西防城港的广义库存需要消化17.5年，广东肇庆的库存需要11.9年才能完全消化，广东梅州、吉林长春则需要9年才能消化目前的库存。

正因如此，随着楼市不断地调控下， 2021年楼市终于迎来了“转折点” ，房价从上半年的11220元/㎡降至年末的9749元/㎡，降幅高达13.11% ，整体房价回落至2019年。另一方面，对于房企来说，在“三道红线”以及“限贷令”的调控措施下，房企负债率受到了严格限制，库存规模持续上涨，在这样的情况下，许多房企的资金链都出现了问题，于是纷纷开始“降价抛售”来增加现金流、减少负债。

问题在于，对于一座城市来说，并非只有一家房企，在楼市遇冷的情况下，只要有一家房企开始降价抛售，其余房企大概率也会纷纷进行应对，同样开始降价，进而引发房企之间“恶意降价”竞争，导致房价“乱跌”的问题出现，这也是为何自2021下半年以来，我们能够经常看到类似的新闻：“某地房企降价抛售，每平米直降XX元，引发当地业主不满维权” 。为了避免房价大跌，目前已经有23个城市发布了“限跌令” 。

可以说，我国房地产正在发生巨大变局，当前楼市出现了1998年房地产市场化以来，大家第一次形成的共识，就是房地产要往下走了。易居房地产研究院发布了2021年度报告指出：2022年房价可能转为下降1% ，创本世纪以来最差水平。根据央行发布的2021年第3季度问卷调查显示，与第1季度相比， “房价看涨”的人数减少了5.6% ，且认为未来房价不会继续上涨的人数超过80% 。