万科“等鱼断气” ， 恒大“犹抱琵琶半遮面” ， 房企三强中 ， 碧桂园这半年安静得可怕 。
最近 ， 碧桂园公布2021年销售业绩 ， 未完成既定目标 ， 销售额罕见下滑 ， 紧接着 ， 公司将106个区域公司合并为65个 。 事儿太大 ， 终于盖不住 ， 引发了全行业的关注 。
总负债1.74万亿元 ， 仍然踩中一条红线 ， 碧桂园当然不想被cue ， 在谁都不安全的市场环境中 ， 躲在角落才是最安心的 。
最尴尬的在于 ， 信贷环境大变 ， 碧桂园发挥到极致的高周转模式恐难以持续 ， 公司陷入了“高处不胜寒”的凡尔赛式困境之中 。
碧桂园服务在蓝海赛道中继续领跑 ， 机器人业务开始走上正轨 ， 创投更是做得有声有色 ， 但是 ， 这些都不足以支撑碧桂园帝国的增长 。
众鸟低飞尽 ， 孤云独去寒 。
高处不胜寒
2021年的困难程度超过了大多数人的想象 。 最受关注的房地产行业 ， 也迎来了高开低走的惊险一年：上半年都挤在KTV ， 下半年排着队进ICU 。
排名世界第一的“宇宙房企”碧桂园 ， 也坐上了过山车 。
前半段 ， 公司销售额月月创新高 ， 前5个月同比增长了21.25%；6月份是分水岭 ， 同比、环比均出现下降；后半年 ， 直接一泻千里 ， 8-11月本来是传统的房地产旺季 ， 但去年 ， 每个月都要比上年少卖百亿左右 。
2021年 ， 碧桂园全口径销售金额7588.2亿元 ， 未完成8000亿元的销售目标；权益销售面积6641万平方米 ， 权益销售额5580.0亿元 ， 同比下降2.22%——这是碧桂园十几年来首次出现销售业绩下滑 。
实际上 ， 从2020年开始 ， 碧桂园的销售神话就开始松动 ， “金九银十”的10月和11月 ， 均出现销售额同比下滑的局面 。
销售业绩之外 ， 房企的经营根本盈利能力 ， 在碧桂园这里 ， 也出现了不安的苗头 。
2020年 ， 公司营业收入4628.56亿元 ， 同比下降4.74% ， 归母净利润350.22亿元 ， 同比下降11.45% 。 同期 ， 公司毛利率从26.06%下降至21.80% 。
2021年上半年 ， 公司营业收入同比增长27.02%至2349.30亿元 ， 但归母净利润仅增长6.11%至149.96亿元 ， 主要原因为毛利率下滑4.57个百分点至19.70% 。
现在结算的收入还是前两年销售的项目 ， 按照这个趋势 ， 接下来几年公司的收入及利润可能不容乐观 。
2018年-2020年 ， 碧桂园的净资产收益率（ROE）分别为32.20%、26.03%、20.00% ， 华泰证券给出的预测为 ， 2021年-2023年分别为18.09%、17.50%、17.40% 。
截至2021年6月底 ， 碧桂园负债总额为17397.87亿元 ， 较2020年底的17588.06亿元略有下降 ， 在房地产行业排名第二 。
在三道红线的要求下 ， 公司积极去负债 ， 净负债率和现金短债比达标 ， 但截至去年上半年末剔除预收款后的资产负债率为78.53% ， 未达到70%的要求 ， 仍然踩中一条红线 。
更关键的是 ， 各种财务手法操作之下 ， 三道红线对房企稳定的参考价值并不大 ， 此前已有绿档房企暴雷的先例 。 可以说 ， 房地产企业真正的生命线 ， 可能只有老板和财务总监两个人知道 。
当然 ， 融资收紧 ， 最根本的挑战在于 ， 让房地产行业告别高周转模式 ， “碧桂园模式”的缔造者 ， 首当其冲 。
杨国强拿着鞭子 ， 不断提高房地产运营“高周转”的标准 ， 一度达到了夸张的“拿地之后3个月开盘、4个月资金回正、5个月资金再周转” 。
模式遇阻之后 ， 碧桂园如何保住行业老大的位置？
继续重仓三四线？
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