上半年 ， 在三道红线的要求下 ， 碧桂园也在零星地提前赎回一些债券 ， 但发债动作仍然相当频繁 。
下半年 ， 公司画风突变 ， 只剩下降负债的组合拳 。 仅2021年12月这一个月 ， 公司就三次提前赎回债券 ， 合计额度接近50亿元 。
碧桂园在2021年中报业绩中披露 ， 公司净借贷比率49.7% ， 较上年度下降了5.9个百分点 ， 加权平均借贷成本下降17个基点至5.39% 。 估计等到3个月后公司披露2021年业绩公告 ， 借贷情况会得到进一步改善 。
除此之外 ， 公司还祭出了内部调整的一系列政策 。
反腐 。 这几年房地产行业日子不好过 ， 为了堵住跑冒滴漏 ， 各大房企都开启了内部反腐 ， 撕开了多金地产业的腐坏一面 。 其中 ， 业务面最广的碧桂园 ， 动作最大 。
公司曾对外公开披露 ， 自2018年以来 ， 有200多名项目总经理及以上人员被查处 ， 级别较高的包括碧桂园贵州区域原总裁黄士冯、碧桂园文商旅集团原总经理张强等 。
架构调整 。 上周 ， 碧桂园将106个区域公司合并调整为65个 ， 削减了40%的区域公司 ， 并对相关的工作人员进行调整 。 公司对外表示 ， 此轮调整能“提升区域集中度和资源使用效能 ， 降低运营成本” 。
降价促销 。 与恒大大张旗鼓打折不同 ， 碧桂园的促销显得静悄悄 ， 以至于你永难观其全貌 。 去年上半年 ， 公司销售均价8782.67元/平 ， 下半年为7990.91元/平——平均数很难说明单个项目的涨跌 ， 但能一定程度上反映趋势 。
外部形象上 ， 碧桂园变得愈发低调 。 宇宙房企的刷屏广告不见了 ， 世界级项目森林城市也不怎么提了 ， “变大变强”消失于杨国强的话语体系中 。
拿地方面 ， 尽管碧桂园去年投入的总金额高 ， 仅次于保利和万科 ， 但风格十分低调 。 2021年第一轮集中供地 ， 各大房企疯抢 ， 碧桂园只在北京、上海投入较大 ， 其他地方只是平均主义洒点水 ， 坚决不抢高价地 。 全年算下来 ， 公司还是将大部分资源投入到了非集中供地的三四线城市 。
行业普遍认为 ， 房地产市场进入白银时代 ， 分化效应正在急剧加深 ， 行业资源将进一步向一二线城市集中 。 疫情 ， 以及三道红线、土地集中出让等政策 ， 加快了这一转变 。
碧桂园坚持布局三四线 ， 提出要实现一至六线城市全面覆盖 ， 到底是差异化竞争 ， 还是因海量土储而无法自拔？
多元化的核心是什么？
房地产行业饱受冲击 ， 到底啥时候才是个头？
今年以来房地产板块血流成河 ， 对比之下 ， 碧桂园的股价相对坚挺 ， 但市盈率仍然只有4倍 ， 甚至低于老二万科A（6.72） 。
这几年 ， 碧桂园最成功的一点便是 ， 将整个集团的关注重点 ， 从地产销售转移到物业服务 。 毕竟 ， 卖房子只是一锤子买卖 ， 物业服务才是源源不断的稳定盈利来源 。
一方面 ， 碧桂园每年7000多亿的总销售额 ， 可以持续为碧桂园服务输送业务；另一方面 ， 公司通过以债圈物的方式 ， 在行业低谷期 ， 拿下蓝光嘉宝、邻里乐、诚和物业、富力物业等 。
截止2021年6月底 ， 碧桂园服务收费管理面积6.44亿平方米 ， 合同管理面积12.05亿平方米 ， 成为中国最大的物业服务公司 。
去年上半年 ， 碧桂园服务营业收入115.60亿元 ， 同比增长84.3% ， 归母净利润21.13亿元 ， 同比增长60.70% 。
尽管碧桂园服务和碧桂园规模及利润差距甚大 ， 但其股价一度超越后者 。 昨日收盘 ， 碧桂园服务市盈率35.40倍 ， 几乎是碧桂园的9倍 。
除了房地产业务 ， 碧桂园旗下的机器人业务 ， 曾被杨国强寄予厚望 。
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