和他有相似想法的人不在少数，张辞就是其中之一。她本来计划在2022年初把换房的事情搞定，在中介的推荐下，她有条不紊地挑选着海淀的学区房。不过在买房的过程中，中介几次提醒她，市场正在“变热”。
的确，2021年12月至2022年1月，北京各小区成交量均有小幅上涨，她所锁定的上地地区4个小区在2021年12月时二手房成交量达到了26套，目前这几个小区在售房源也不过59套。
同样的情况也出现在北京天通苑地区，一位中介表示，他所在的小区过去12天时间里成交了近10套房源。目前这个小区的在售房源仅为50余套。
看到这样的状况，张辞加快了看房步伐，两个星期后，她锁定了最终房源。当天来谈判的买家加上张辞一共有三家。张辞想把谈判权握在自己的手中，遂和中介商量，第一个进行谈判，而另外两家就在门外等着。最终，在焦灼的谈判下，张辞以一个适中的价位拿下了这套房子。
除了买卖双方的心理因素。其实无论是哪个城市，二手房成交量的多寡，一般与当地的信贷政策的松紧关系密切。
2021年国庆期间，《财经天下》周刊曾探访过北京楼市，当时有银行工作人员说，到2021年年底，许多银行在住房贷款项目上已经没有额度了，最快要排到2022年初。那时，银行对借款人的首付款来源、征信、银行流水等资料严格审查，购房人和业主都在观望，交易情绪普遍不高。
但自2021年10月下旬监管层对房地产行业释放积极信号后，情况开始变化，在房价上表现明显。
12月3日，中国银保监会表态:“根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭要求。”那个月，贝壳研究院监测50个城市的二手房价格，发现指数环比跌幅出现了本轮下跌以来的首次收窄。
据一位北京的房产经纪人粗略测算，2021年底时，北京二手房价格同比涨幅超过5%，但基本还能控制在10%以内。对于二手房市场复苏的原因，贝壳研究院认为，主要在于购房信贷环境的改善对于购买力和市场信心的提振。中原地产首席分析师张大伟表示，除了信贷影响，北京二手房成交量的触底反弹还与一线城市需求旺盛有关。
自从2017年3月17日北京出台“认房又认贷、提高二套房首付比例”政策后，北京购房人的需求已经被压了整整5年。这个城市从不缺有钱人，也不缺刚需客。楼市的韧性在经历过2021年西城学区房“震荡”、“离婚新政”、以及海淀部分小区试行二手房指导价后，更可见一斑。
高价学区房没有被冷落太久，依旧是家长们的心头好。2021年12月，每平米单价超15万的西城德胜片区学区房重燃热火，有中介透露，该片区单月成交量超过50套。
成交量多的时候，李筱甚至遇到一些态度强硬的业主，不愿让价。但在从业多年的房产中介看来，“如今刚需和连环单(即卖房、买房连续交易，多为改善型)业主纷纷入市，一切可聊，毕竟大家都有需求。”
据一位连环单业主介绍，为了改善居住体验，去年他决定换个更大的新房，将自己住的二手房出售。最初挂牌价400万元，因为房龄较老，出售难度大，他后期主动降了35万元，但最终成交时，赶着年底交新房首付，他又让价12万元。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，在房地产业良性循环的指引下，信贷环境的持续改善给2021年底的市场成交带来利好，也带动市场底部修复。
新房二八分化
相比二手房的火热，新房市场的情况则更复杂。
元旦过后的第一周，张欣然就接到了不少新房售楼处的电话。本来不着急买，但听着售楼员介绍各种促销优惠，她多少有些心动。“总面积在73-83㎡，总价285万元，均价3.4万元/㎡，距离地铁站直线距离200米，最低能打92折，还赠送15年物业费。听起来很诱人。”
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