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“没有任何国家的房地产能兴旺发达超过50年 。 ”
说出这句话的并非等闲之辈 ， 而是万达集团的王健林 。 这几年国家发布三道红线 ， 将高负债的房企纳入监管范围 。 一些大型房企出现债务暴雷现象 ， 万达却能独善其身 ， 许多人开始佩服王健林的独到眼光 ， 实际上 ， 房地产行业自1998年以来 ， 经过了20多年的发展 ， 留给房地产的辉煌时间已经不多了 。 以前有名的温州炒房团 ， 现在也销声匿迹了 。 这是为什么呢？
银保监会主席郭树清曾在公开场合上表示 ， 一些人买了房的目的不是为了自己住 ， 而是为了投机 ， 如果房价下跌 ， 可能会带来比较多的麻烦 ， 房地产领域金融化泡沫化倾向比较强 。
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如果任由房价泡沫继续变大 ， 不仅仅是购房者难以承受房价下跌的风险那么简单 ， 还会给银行系统带来坏账 ， 影响经济的平稳运行 ， 90年代日本的楼市泡沫破裂之后 ， 数以万计的购房者选择断供 ， 对经济的影响也持续了几十年 ， 教训不可谓不大 。 在这一点上 ， 管理机构也看得很清楚 ， 房住不炒的声音持续了好几年 ， 房产部门不仅加大了购房资格的审核 ， 还对开发商的负债指标进行监管 ， 对银行的房贷占比进行监管 ， 目的就是为了坚守房住不炒的底线 ， 引导楼市可持续发展 。
在调控的影响之下 ， 房价下跌成了普遍现象 。 1月15日 ， 统计局公布了70城的房价数据 。 广州和深圳新房环比分别下降0.6% ， 0.1% 。 二线城市新建商品房和二手房销售价格 ， 环比均下跌了0.3% 。 2021年四季度 ， 国家提出了房地产双维护的号召 ， 房贷也逐渐向稳定的方向发展 ， 但是从12月的楼市房价数据来看 ， 表现依旧疲软 。 地产专家李宇嘉认为 ， 楼市预期转弱 ， 主要是因为三方面原因 ， 第一是开发商信用风险 。 受到三道红线和房贷集中度管理制度影响 ， 开发商要集中精力降低负债 ， 以前那些高负债开发商的问题开始暴露 ， 交付延期、交房质量差等问题引发了购房者的不信任 。
第二是信用杠杆下降 。 过去5年 ， 我国的居民杠杆率从40%增长到62% ， 但是在房贷集中度管理制度的影响下 ， 银行强化了对住房信贷的管理 ， 有的城市首套房利率高达6% ， 相比2016年4.9%的基准利率 ， 购房者的买房压力增加 。 第三是土地市场疲软 。 全国第2次集中土拍和第3次集中土拍 ， 均出现了流拍率增加、溢价率下降的现象 ， 主要原因也是土地市场强化了管控 ， 要求开发商用自有资金买地 ， 而在楼市预期下行的情况下开发商需求收缩 ， 对市场信心不足 ， 降价促销手段增加 。
在新公布的70城房价数据中 ， 我们发现北方城市下跌的现象更加突出 。 天津环比下跌0.7% ， 石家庄下跌0.9% ， 太原下跌0.9% ， 沈阳下跌0.5% ， 大连下跌0.4% ， 长春下跌0.3% ， 哈尔滨下跌0.8% ， 郑州下跌0.7% ， 西安下跌0.5% ， 兰州下跌0.4% ， 西宁下跌1% ， 秦皇岛下跌1% ， 包头下跌0.6% ， 牡丹江下跌0.7% ， 洛阳下跌0.7% 。 烟台下跌0.3% ， 青岛下跌0.1% 。
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