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近来市场都在讨论“M2增速9.8% ， 现金为王时期结束 ， 楼市即将回暖” ， 在不少人的观念里 ， 之所以过去楼市能风生水起 ， 主要是货币宽松 ， 印钱速度快促使人们纷纷将钱投进楼市 ， 因此助推了房价快速上升 。 但是在大趋势下 ， 钱只能起到调节作用 ， 如果论及楼市长期走向的关键 ， 还是人口基数 ， 而过去20年也正是赶上了人口红利爆发 ， 城市化速度加快 ， 越来越多人从农村走进城市 。
数据统计 ， 我们总人口2000年达到12.67亿人 ， 22年间增加3亿多人 ， 年均增长1.25% ， 其中劳动力供给最为充足 ， 15-64岁劳动力群体从5.59亿增加到2013年的峰值10.06亿 ， 年均增长2.11% ， 明显快于总人口增长速度 。 即便2019年减少到9.96亿 ， 规模也依然庞大 。
如此庞大的劳动力人口 ， 给楼市的快速发展打下坚实基础 ， 同时城市化率也快速提升到2021年64.72%的水平 ， 流动人口增长到3.8亿人 ， 至此 ， 大量突增的置业需求 ， 才是高房价得以为继的基础 。
问题是 ， 一旦这些人变老 ， 或是因为不婚等原因不再买房 ， 楼市很难继续走强此前清华大学公共管理学院教授 ， 就业与社会保障研究中心主任杨燕绥表示 ， 中国在2025年之前进入深度老龄社会 ， 在2022年以后 ， 要面对“63婴儿潮”男职工退休高峰（2012年是女职工退休高峰）的冲击 。
那么退休规模有多大？据中信宏观诸建芳近期发的报告 ， 按照当前教育、退休制度 ， 新就业人口约22岁进入劳动市场 ， 约在60岁退休：2000年新出生人口数量1771万人 ， 主要在2022年就业；1962年新出生人口数量2491万人 ， 集中在2022年退休 。
在房说君看来 ， 随着时间推移 ， 就业人口慢慢变老是迟早的事 ， 如果是健康的人口结构 ， 即便退休潮降临 ， 也会有年轻人补位上去 ， 但从目前来看 ， 仅仅是集中新就业和退休人口都难成正比 ， 这无论对国内形势还是房地产走向来说 ， 都是不容忽视的信号 ， 它意味着老龄化已经裹挟着就业市场乃至整个社会 ， 2022年即将面临“劳动力短缺”时代的同时 ， 楼市也离关门上锁不远了 。 更加雪上加霜的是 ， 比起房价上涨 ， 先压垮年轻人的绝不仅仅是这些 。
一方面 ， 不光是退休高峰 ， 每个人都在“变老”的社会正在加速到来
过去这些年 ， 房地产迎来了空前的繁荣景象 ， 背后离不开庞大的人口规模 ， 不过 ， 一旦人口体量不再大而不能倒 ， 同样也会冲击到房地产市场 。 克而瑞1月数据显示 ， 29个重点城市新房成交同比下降46%；另外 ， 40城在春节周成交44.5万平米 ， 同比下降40% 。 分城市来看 ， 一线城市坚挺 ， 二线略逊色 ， 三四线延续了跌多涨少的趋势 ， 并未出现明显返乡置业 。
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