惨淡的成交表现 ， 固然有经济环境不好 ， 房企连环暴雷事件的影响 ， 人们不敢花钱、捂紧钱包等因素 ， 但深入来看可以发现 ， 人口结构的变化才是房地产整体形势改变的关键 。 很简单 ， 为什么去年下半年至今 ， 越来越多中小城市发布约束降价、购房补贴 ， 甚至是降首付比例？而大城市即便有调控压着也能保持不错的成交气氛？因为大城市有源源不断的年轻人进入 ， 而越来越多的中小城市多为中老年人 ， 这些人要么即将退休 ， 要么已经过上儿孙满堂的日子 ， 再买房的需求不大 。
当前我国60岁、65岁以上老人分别为2.64亿人（占比18.7%）、1.91亿人（占比13.5%） ， 全国也有149个地级市进入深度老龄化 。 根据人社部副部长游钧在去年2月发布会上的预测 ， 预计“十四五”期间 ， 我们的老年人口将超过3亿人 ， 从轻度老龄化进入到中度老龄化阶段 。 显然 ， 城市和房产分化的背后 ， 就是人口的分化 ， 3亿老人在“观望” ， 老年人口的照料和抚养需求也会增加 ， 这些成本也会转嫁到年轻人的工资收入上 ， 到时候 ， 年轻夫妻不仅要养活娃、承担二三十年的房贷 ， 还要为双方父母养老 。
另一方面 ， 想生娃的也生得差不多了 ， 楼市还有人接手吗？新生儿数量不断减少 ， 是人口与房地产的另一个“缺口” 。 从2015年10月实施全面二孩措施后 ， 仅经历了此后两年1883万人、1786万人的出生人口反弹 ， 2018年的新生儿数量就下降到1523万人 ， 此后一直下降 ， 直到去年全年出生1062万人 ， 几年时间降幅就达到821万 。 换句话说 ， 想生娃的也生得差不多了 ， 没了后来人 ， 哪来楼市扩张的动力？
虽然说先放开三胎 ， 再逐渐放开生育 ， 是很多专家学者给出的解决方法 ， 房说君也认为 ， 从房地产角度看 ， 放开三孩意味着有新的人口增加 ， 对楼市也有很强的正向意义 ， 但前提是年轻人得生孩子啊 ， 且不说出生人口二孩占比从8年前的30%上升到43% ， 生育主力大部分过渡到大龄父母 ， 现在就连脱单都成问题了 ， 男性数量比女性多3490万人 。
男女比例失衡 ， 使得住房、婚恋、养孩成本更加放大 ， 即便去年的楼市逆势创出18万亿的销售额新高 ， 但随着3000万光棍逐渐进入青壮年 ， 在这部分人群到来的路上 ， 那些潜在的婚房、首套房、学区房购买者 ， 将有可能会大大减少 。
从这个角度看 ， 因为“老人潮”“新生儿降低”问题 ， 楼市也即将关门上锁有人可能会说 ， 不要跟我说需求少了 ， 至少身边还有很多人没有房子 。 那么事实是如此吗？房说君认为说缺也缺 ， 说不缺也不缺 。
【无锡|楼市或迎来“关门”，未来这些房子谁来买？还有3000万剩男在路上】
目前我们人均住房面积已经达到39平米 ， 户均1.5套房 ， 住房持有达到96% ， 有一套住房的家庭占比为58.4% ， 有两套住房及以上的占比为41.5% 。 换句话说 ， 当前的住房总量是不缺的 ， 随着老人越来越多 ， 新生儿越来越少 ， 即便住房供应不变甚至是减少都好 ， 未来的人均套数都会变高 ， 这也是房说君在文章开头强调的 ， 为什么比起房价上涨 ， 更危险信号在今年出现 。
不仅如此 ， 民法典有关房屋继承的相关规定 ， 也预示着未来将有一波继承高峰 ， 父母和爷爷奶奶留下来的房子 ， 将使得年轻人不再缺房 ， 如果算上夫妻双方 ， 可能继承多套房子 。 显然伴随着老龄化社会到来 ， 如果人口结构不发生逆转 ， 新生人口仍然持续目前状态的话 ， 未来的5到10年时间 ， 房子或会成为人们的负担 。
推荐阅读
- 楼市|1月70城房价出炉，“喊跌声”和“救市潮”中，楼市在悄悄回暖？
- 郑州|上海、杭州、天津等12城迎来楼市回?机会，郑州鼓励市民卖小买大
- 楼市|省会城市开启激活楼市动作，是否挤压兄弟城市房地产？
- 楼市|二月，楼市收到5个好消息，行情“反转”需等待大型房企重组信号
- 书房|电视墙砸墙或者玻璃，放大空间
- 买房|楼市壹典通：今明两年准备买房的人，“4个忠告”很实用只看楼主收藏回复
- 郑州|祸起萧墙！碧桂园被自己员工干上了热搜！或将成为第二个恒大？
- 郑州|楼市小阳春即将来临！本周广州新房网签大涨！
- 楼市|青岛楼市行情大盘点、大分析：是大涨？是大跌？还是不冷不热？
- 购房置业|楼市开始“踩油门”，刚需买房又得与时间赛跑吗