晋安|东二环指导价4.5W，谁接？国企|保利

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今天继续聊聊东二环，专门来看看这次土拍预告的两幅地块，由于这次的指导价4.5W ，可以说一石激起千层浪，不过土拍还没开始，在开始前先聊聊，以后打脸也方便。
地块情况先看看2022-01号地块，位于化工路南侧，前横路西侧，面积58亩，限高100米，容积率2.8 ，需要100%精装，同时对于建筑要求空中花园等，即第四代，指导价4.5W ，起拍楼面价29974 ，最高楼面价34470 。
从地块的设置来看，与上一场土拍的闽北CBD宗地2021-60号，非常相似，都要求100%精装，都是第四代，都要求竞首期付款比例，指导价都是当天最高，当然两个地块，也都位于各自CBD范围圈内。

对于2021-60号地块，当天由厦门国贸，厦门建发，持续加价，直到100%竞首期，触发摇号，最后国贸拿下，可以说在非常冷淡的土拍，这个地块成了最耀眼的星。
回顾地块指标：面积32亩，限高80米，容积率2.1 ，指导价4.2W 。
从地块的指标来看，可以发现闽北CBD的优势在于，限高80米的情况下，容积率2.1 ，对比这次东二环的地块指标，限高100米，容积率2.8 ，虽然限高提高20米，但是容积率2.8 ，做个类比，目前金山的新榕金城湾，指标大概如此。
对于这个地块由于指导价4.5W ，起拍楼面价近3W ，从指导价也可以看出，地块未来只能去打造改善产品，否则很难在这个价位出售。
回到去年的改善产品，比较典型的，建发养云、保利天悦2 ，都是限高60米，容积率2.2左右的地块，打造的都是17层2T2板楼。
回到这个限高100米的地块，由于容积率2.8 ，大概率就是高度做满， 30-33层左右。
对照近期的改善项目，从打造来看，大概率直接提高门槛，打造200平以上的产品，从而让项目有更多溢价，可以参照金山的大东海天樾、龙庭路95号等。
打造一排看湖的高层大平层改善项目，打出“晋安湖总裁行宫” ，当然目前的看湖也需要打个问号？
从上次规划发布来看，地块左侧规划超200米的商业地块，届时湖景也只能在缝里面穿插，同时右侧前横路，未来的噪音影响也很明显。
【晋安|东二环指导价4.5W，谁接？】
再看看2022-05号，位于观湖郡右侧，前横路西侧，面积29亩，限高80米，容积率2.8 ，建筑密度40% ，指导价4.5W ，起拍楼面价29960 ，最高楼面价34454 。
对于这个地块，相对的要求没有太多，不要求精装、不要求第四代、不要求竞首付。从地块指标来看，也是相对普通，最容易的参考对象是隔壁的观湖郡。
观湖郡：宗地2018-18号，面积50亩，容积率2.8 ，限高80米，商业建筑面积不少于18000平方米。

从指标来看，两个地块非常相似，容积率、限高，甚至连商业要求，都非常相似。
地块面积比观湖郡少了将近一半，建筑密度高的可怕，同时看湖的位置也不如观湖郡，不过优势在于，地块进深变短，相当于大部分楼栋，都有了景观加持。

晋安|东二环指导价4.5W，谁接？

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