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东莞|降首付降利率，楼市持续维稳，东莞会跟进吗？( 二 )

楼市银行房贷东莞



自央行宣布5年期LPR降低后 ， 就有不少人讨论房贷成本降低后 ， 市场会不会迎来一波反弹 。 据贝壳研究院对103个主要城市的首套房、二套房利率的监测 ， 主要银行的房贷利率本月平均下降了9个基点 ， 目前的平均值分别为5.47％、5.75％ 。 主要城市房贷的平均放款周期大幅缩短 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ， 当整体成交量下行后 ， 对按揭的需求就会下降 ， 按揭供求关系逆转 ， 导致利率下降 。 此外 ， 一线城市新房销售价格环比数据中 ， 北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0％、0.6％、0.5％和0.5％ 。

在二手房成交价格环比方面 ， 2022年1月有14个城市出现了环比上涨 。 它们分别是：北京、上海、杭州、厦门、南昌、海口、重庆、成都、昆明、西安、唐山、无锡、温州、岳阳、惠州 。 创房贷利率新低的苏州 ， 目前额度相对宽松 ， 可做到“批完就贷” 。 那么 ， 成交量上去了吗？数据显示 ， 2022年1月苏州新房成交6880套 ， 环比上涨14.90％ ， 成交量自2021年10月起连续3月上升 。 1月 ， 苏州新房成交均价为24254元/㎡ ， 环比上涨1.54％ 。 不仅成交量上去了 ， 连房价都沾了光 。

中原地产首席分析师张大伟认为 ， 随着政策稳定 ， 影响房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和 ， 市场在2022年3-4月有望逐渐企稳 。 一二线城市将会率先走出低迷 ， 楼市有望在2022年上半年逐渐回归到正常状态 。 那么如果这次再把首付大面积降下来 ， 市场会进入狂欢吗？中信证券研报指出 ， 菏泽市调整个人住房贷款首付比例 ， 标志着在“房住不炒”和“因城施策”大框架下 ， 房地产政策局部调整由供给端、金融端向需求端的推进 。 有分析人士指出 ， 虽然目前政策端出现了宽松 ， 但是政策的传导还需要一定时间 。 从过去几年房地产的发展历程来看 ， 楼市回暖或复苏往往都是从北上广深等大城市开始 ， 再逐步蔓延到全国其他城市 。 地产佬认为 ， 目前房贷利率下降带来的市场回暖气流 ， 还是可以感受得到的 ， 但“房住不炒”大的基调下 ， 市场预计不会重现“黄金时代” 。 有房企称 ， 房地产行业进入了“黑铁时代” ， 即“不挣钱的时代 ， 挣辛苦钱的时代” ， 同时建议“节衣缩食、战时氛围” ， 要求“管理人员都要全部下沉” 。 这意味着作为市场供给的主要参与者 ， 对后市判断仍然持保守态度 。

降首付的过程中 ， 必然能够满足一部分刚需 ， 但目前多数集中于二三线城市 ， 并且多为本身不限购的区域 ， “救市”、“托底”意味浓厚 。 行业研究人士指出 ， 降低首付可以降低人们的上车门槛 ， 属于“原因型”需求侧政策；降低利率 ， 可以降低人们的月供压力 ， 属于“结果型”政策宽松 。 如今 ， “原因型”和“结果型”一齐发力 ， 并且不断蔓延 ， 在部分城市已经形成合力 ， 将极大地提振市场信心 ， 助推行业回归正轨 。 一言以蔽之：降首付的成果 ， 还需要市场验证 。 PART3、首付回归“2成时代” ， 有什么实际意义？以总价100万为例 ， 首套房如果按照最低30%给首付 ， 那么需要现金30万 ， 负担70万的本金贷款和银行利息 。 如果首付款降低至20% ， 那么现金直接减少了10万元 ， 虽然仍然需要负担高达80万的本金贷款和银行利息 ， 但是“本金+利息”拉长到30年 ， 还贷的压力并没有明显的增加 。

与此同时 ， 省下来的10万元 ， 对于一些刚需群体来说 ， 可以大大缓解装修的资金压力 ， 或者在每月还贷过程中 ， 拥有更长的资金缓冲期 。 另外 ， 回归2成首付 ， 将会让不少“原来买不起房的人买得起房 ， 原来买得起房的人买到更好的房” ， 不仅贴合“房住不炒”的精神内核 ， 也满足部分人群对美好生活的需求 。 PART4、东莞有没有“降首付”的基础？这波降首付浪潮 ， 东莞是否有必要跟进呢？

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