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土地出让|琶洲篇（二）：买保利天悦还是赤沙TOD( 二 )

土地出让

城中区的一些盘 。
当总价逐渐拔高时 ， 你才知道保利天悦的稀缺度是如此的好 ， 有钱就买吧 。
它有大的花园 ， 现在除了地铁上盖板能给你大花园 ， 哪里还会卖那么大块宅地给你 ， 关键还是在江边的大花园小区 。

从产品上来看 ， 户型分布都不错 ， 最小的是143的南向三房 ， 其他是197-760的大平层 。
保利天悦向来都是非常贵的 ， 2018年 ， 保利天悦10万的时候 ， 海珠西的一众豪宅 ， 当时就要7万左右（哪些盘我就不点名了 ， 下次有机会专门写一篇） ， 现在顶多也是8-10万 。
而现在保利天悦想买还不一定能买到 ， 除了二楼的放盘价15万 ， 其他都是18万了 。
保利天悦是琶洲的风向标 ， 这里就不用强调它的位置多好了 ， 什么金融城正对面 ， 车陂南隧道等 。
如果你问是买保利天悦 ， 还是赤沙TOD ， 显然就是外行了 ， 根本不是一个量级 ， 赤沙再好也不可能超过保利天悦 。
赤沙TOD ， 主要还是125/140的户型占主流 ， 最大也就310方 ， 也就一百多户 ， 从户型结构来看 ， 开发商还是偏向保守 。

赤沙目前吹风价是13-14万 ， 这个价格性价比就一般了 ， 如果是10万 ， 那估计就是给某些人送钱了 。
越秀做140以下的刚改型产品以及90方以下的刚需产品非常厉害 ， 但越秀做的豪宅产品就有点不尽如人意了 ， 也许是地段太好 ， 不想花钱去设计 。
整个赤沙TOD的总价介于1500-4500万之间 ， 占主流的还是2000万左右的总价 。
目前2000万级的入门产品在琶洲来说 ， 是非常有竞争力的 ， 往上买不起保利天悦 ， 往下又看不上雅郡 。
这个入门级又不能做得太高 ， 前面说了 ， 购买力还没有来 ， 现在买赤沙的投机的比自住的多 ， 那这种需求堆出来的市场不能体现出真实的价格来 。
琶洲的购买逻辑主要是没有耐打的产品供应 ， 如今赤沙一下子供应1600多户 ， 消化的快慢其实也变相体现了广州这轮入门级豪宅的水分到底如何 。
同时 ， 赤沙在今年有一种风向标的意义 ， 它能好卖 ， 广州的楼市也就妥了 ， 它都不好卖了 ， 那广州还得继续放松 。
但无论如何 ， 这个盘还是近几年来 ， 非常值得买的一个一手盘 。
如果买不起赤沙 ， 还有雅郡也是不错的选择 。
以前保利天悦没有进入二手市场时 ， 雅郡才是琶洲的风向标 ， 雅郡有五个组团 ， 江山国际主要是大面积为主 ， 会展世界城（水蓝郡）的表现也很不错 ， 也基本翻番了 。
成交最多的还是雅郡 ， 不过是有指导价的 ， 有小户型 ， 上车门槛低 ， 最好的是二三期135-141的南北对流四房 ， 东北向可以望江 ， 价格也要十万了 ， 不过一到三期有个缺点就是人车不分流 。
水蓝郡里面的产品参差不齐 ， 中间部分塔楼大面积户型一般 ， 其他板楼还可以 。

那雅郡还能不能买呢 ， 当然可以的 ， 位置这么好 ， 跑赢海珠也是没问题的 ， 只是要注意分辩一下它的一些不讨好的户型 。
琶洲的主流豪宅小区也就是这几个了 ， 整体来看 ， 如果你的总价在2000万以内 ， 赤沙TOD挺合适的 ， 当然啦 ， 也要看赤沙开盘价如何 。
如果你的总价达到3000以上 ， 甚至更高 ， 我认为还是首选保利天悦 ， 或者珠江新城更稳妥 。
琶洲的未来是不错的 ， 但从开发商做的产品来看 ， 除了一线望江之外（上面说了海珠超豪宅产品一定要望江） ， 其他地段都不太敢做大面积或者总价超过4000万以上的产品 ， 天花板不够珠城高 ， 受众还是偏弱 ， 当然 ， 保利天悦除外 。

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